Квалифицированные заемщики платят гораздо более низкие ставки по ипотечным кредитам

Цены на жилье снизились и, вероятно, снизятся на некоторых из самых горячих рынков жилья. Тем не менее, в своем стремлении получить финансирование, чтобы победить мое FOMO в сфере недвижимости, я обнаружил положительные данные для рынка жилья США. Хорошо квалифицированные заемщики платят гораздо более низкие ставки по ипотечным кредитам, чем ставки заголовков, которые вы видите в новостях.

Было много разговоров о том, что 5% + процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой действительно сожмут покупателей. Если вам придется перейти с 3,25% до 5,25% по новой ипотеке, я бы в это поверил. Однако я не думаю, что это именно то, что происходит со всеми заемщиками.

После мирового финансового кризиса 2008-2009 годов кредиторы стали гораздо более строгими. В то же время заемщики стали гораздо более квалифицированными. Я рефинансировал несколько ипотечных кредитов с 2009 года, и каждый раз более болезненный чем последний.

Поэтому я сомневаюсь, что цены на жилье упадут слишком сильно. 5-10% кажется разумным. Но для тех городов, где ожидается всплеск предложения, падение цен может быть более серьезным.

Почему многие заемщики платят более низкие ставки по ипотечным кредитам

Давайте сначала определим, что такое квалифицированный покупатель. Хорошо квалифицированный покупатель — это тот, у кого кредитный рейтинг более 800. Кроме того, у заемщика отношение долга к активам составляет менее 30%. До финансового кризиса заемщики с кредитным рейтингом 760 и выше получали лучшие ставки по ипотечным кредитам. Теперь барьер выше.

С ростом ставок по ипотечным кредитам все больше людей получают ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Они долгое время были моим предпочтительным типом ипотеки с 2003 года. Сопоставление продолжительности вашего владения с периодом фиксированной ставки вашей ипотеки является оптимальным финансовым ходом.

ARM имеют более низкие ставки, чем 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Платить более высокую ставку по ипотечному кредиту на срок, который намного дольше, чем вы планируете владеть своим домом или погасить его, не имеет хорошего финансового смысла. Средний срок владения недвижимостью в Америке составляет около 10,5 лет.

В настоящее время существует повышенная обеспокоенность тем, что более высокая инфляция продлится дольше. Однако инфляция является самокорректирующийся механизм что в конечном итоге снижает спрос и снижает инфляцию.

Думать, что заемщики ARM, у которых осталось 5-10 лет до их периодов с фиксированной процентной ставкой, обречены, не признавать нормализацию инфляции.

Тем не менее, менее 10% новых ипотечных заемщиков получают ARM. Между тем, только около 5%-6% от общего числа ипотечных кредитов составляют ARM. Удивительно, как медленно американцы меняются после 40 с лишним лет снижения процентных ставок.

Премия за душевное спокойствие, которую вы платите за 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, имеет ценность. Просто убедитесь, что вы делаете математику, чтобы точно рассчитать, сколько вы будете платить за эту уверенность, чтобы увидеть, стоит ли оно того.

Процентные ставки по ипотечным кредитам с регулируемой ставкой могут быть ниже ожидаемых

Одна из основных причин, по которой я пишу из первых рук, заключается в том, что важные детали часто упускаются по сравнению с простым сообщением новостей. Деньги слишком важны, чтобы оставлять их на понтификат. Лучше прочувствовать что-то непосредственно, чтобы пройтись по различным нюансам.

Поскольку в 2020 году я нашел постоянный дом, до сих пор я не был на рынке, чтобы купить новый дом или получить новый кредит. Как и многие из вас, я просто следил за доходностью последних 10-летних облигаций и процентными ставками по ипотечным кредитам.

Поэтому, прежде чем узнать у моего основного банка о последних ипотечных ставках, я оценил ответ банка с процентной ставкой 4% — 4,35% на ARM 7/1. Поскольку в настоящее время у меня есть ARM 7/1 на уровне 2,125%, я просто мысленно добавил 2% к своей ставке, поскольку это было среднее увеличение ставки по ипотеке с начала 2022 года.

10/1 Пример предложения ARM

Неожиданно вот что мне предложили. Приведенные ниже ставки основаны на кредите в размере 4,125 миллиона долларов после внесения 25% аванса на дом в размере 5,5 миллиона долларов. Я подумал, что с таким же успехом можно попросить максимум, чтобы увидеть, что может предложить Ситибанк.

Ставки также предполагают, что я остаюсь клиентом Citigold с активами в размере 2 миллионов долларов или более после внесения первоначального взноса. Ценообразование на основе отношений помогает снизить ставки по ипотечным кредитам в диапазоне от 0,125% до 0,375%.

В левой части диаграммы показана 10-летняя ипотека с регулируемой ставкой всего на 3,25% с -0,125 пункта, комиссия в размере 11 955 долларов США и ежемесячный платеж по ипотеке в размере 17 952 долларов США. Оплата включает в себя основную сумму и проценты.

В правой части диаграммы показана 10-летняя ипотека с регулируемой ставкой всего по 3,25% с 0,125 пункта, 22 267 долларов в виде комиссий и всего 11 172 долларов в месяц в виде платежей. Оплата только процентная.

Заявленная процентная ставка по ипотечным кредитам в размере 3,25% оказалась на 1% ниже, чем ожидалось. Кроме того, это примерно на 2% ниже, чем средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой. В результате мой интерес к покупке этого нового дома навсегда возрос!

Единственное, что меня расстроило, так это стоимость ипотечного кредита. Поэтому я попросил банкира уточнить.

Разъяснение по ипотечным комиссиям для заемщиков

Вот что сказал банкир.

«Сборы — это приблизительная оценка, которую использует механизм ценообразования. Многое зависит от окончательной суммы кредита и местонахождения собственности — титульные компании, компании условного депонирования, ставки оценщиков сильно различаются в зависимости от штата. Фактические затраты на закрытие почти всегда меньше, чем эти оценки. Когда недвижимость будет завершена, вы получите оценку кредита с точностью до копейки в течение дня.

Кроме того, вы увидите, что оценка слева имеет отрицательные 0,125% пункта (другими словами, ваш кредит составляет около 5200 долларов США) при выбранной мной ставке банкноты. Тот, что справа, имеет положительный заряд в размере 0,125, что означает, что в дополнение к комиссиям третьих лиц Citi взимает с вас 1/8 пункта за эту конкретную ставку банкноты. Когда я указываю ставки, я стараюсь приблизиться к нулю, насколько это возможно.

Существует широкий диапазон ставок банкнот, и если вы хотите, мы можем повысить ставку банкноты и увеличить кредит и применить этот кредит для «оплаты» всех 3^рд партийные сборы. И наоборот, если вы хотите, чтобы частота нот была от средней до высокой, мы тоже можем это сделать, но баллы будут увеличиваться.

При такой большой ссуде сумма в $$$ даже за восьмую сдачу огромна».

Большие кредиты, действительно большие комиссии! Большие кредиты является основной причиной, почему вы можете провести бесплатное рефинансирование. Банк просто взимает с вас немного более высокую ставку, чтобы покрыть потерю комиссии, а затем еще немного.

Сравнение ипотечных ставок на основе баллов и кредитов

Лично я считаю, что лучше получить бесплатное рефинансирование. Несмотря на то, что вы будете платить немного более высокую ставку, если ставка ниже вашей существующей ставки по ипотеке, вы сразу же выиграете с первого дня. Вам не придется беспокоиться о периодах безубыточности. Таким образом, если вы решите продать через полгода после рефинансирования, вы все равно получите шестимесячный выигрыш.

Что касается получения нового бесплатного ипотечного кредита, который выше, чем ваша текущая ипотечная ставка, это решение сложнее. Вы должны сначала рассчитать период безубыточности на основе комиссий, а затем оценить, как долго, по вашему мнению, вы будете владеть ипотекой.

Ниже приведен снимок экрана с диапазоном пунктов оплаты (сборов) за более низкие ставки по ипотечным кредитам и получения кредитов наличными за более высокие ставки по ипотечным кредитам.

Мои глаза сразу же остановились на самой низкой ставке, по которой я все еще мог получить кредит, которая составляла 3,375%. Затем я посмотрел на кредит в размере 55 077 долларов, который я получу, если соглашусь платить по ипотечной ставке 3,625%. Очень заманчиво!

Выводы об ипотечных ставках и деньгах в 2022 году

Первый вынос Благодаря этому упражнению квалифицированные заемщики могут получить гораздо более низкие ставки по ипотечным кредитам, чем то, что мы читаем в заголовках. Я думал, что меня будут котировать 4% — 4,25%. Вместо этого я получил котировки в диапазоне 3%. Кроме того, я думал, что котировка 4–4,25% будет для ARM 7/1. Вместо этого я получил котировки на 10/6 ARM (ставка корректируется каждые шесть месяцев после окончания 10-летнего периода фиксированной ставки).

Связанный пост: Разница между 5/1 ARM и 5/5 ARM

Второй вывод от этого упражнения состоит в том, чтобы на самом деле получить некоторые ипотечные кавычки и поговорить с ипотечным банкиром. Вы можете быть удивлены тем, насколько лучше вы можете получить ипотечные ставки.

У Ситибанка традиционно не самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Поэтому сейчас я собираюсь связаться с Chase и Wells Fargo, чтобы узнать, есть ли у них еще более выгодные тарифы. Я также собираюсь получить бесплатную цитату онлайн с Credible, так как это легко и бесплатно сделать. Тогда я заставлю кредиторов конкурировать друг с другом.

Третий вывод заключается в том, чтобы не принимать средние значения за чистую монету. Всякий раз, когда вы слышите фразу вроде «50% американцев не могут выделить 400 долларов на экстренные расходы», относитесь к ней с долей скептицизма. Определить, кто средний, очень сложно, учитывая, что у всех нас есть свой уникальный набор обстоятельств.

Четвертый вывод не быть средним! Вы легко можете стать намного выше среднего в финансовом отношении, если просто прочитаете отличную книгу о личных финансах и начнете откладывать и инвестировать всего 10% своего дохода. Средний американец не читает книги по личным финансам и вернулся к экономии менее 5%!

Появляются новые возможности для покупки жилья

Не все покупатели жилья оказываются в таком ограниченном положении, как вы думаете. Тем более, что подавляющее большинство существующих ипотечных кредитов имеют ставки ниже 4%. В результате спад на рынке жилья, скорее всего, не будет таким серьезным.

Если вы хорошо квалифицированный покупатель с большим количеством наличных денег, будьте терпеливы к новым возможностям. Как видно из последнего индекса заявок на ипотеку для покупки жилья в США, интерес снизился.

Единственный риск для терпеливые покупатели жилья потенциальное внезапное снижение процентных ставок. Если инфляция достигнет пика, скажем, к августу 2022 года, ставки по ипотечным кредитам, вероятно, снизятся, что приведет к склонности к риску для многих классов активов, включая недвижимость. Если это так, короткое окно для заключения сделки с недвижимостью закроется.

Затем снова возвращаются к торгам против людей, у которых, кажется, снова бесконечный запас средств.

Вопросы читателей

Получаете ли вы гораздо более низкие ставки по ипотечным кредитам, чем заявленные средние? Вы больше склонны брать ARM, чем 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой? Если вы работаете в сфере кредитования, к каким типам кредитов тяготеет больше заемщиков?

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединитесь к более чем 50 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai. Financial Samurai — один из крупнейших независимых сайтов по личным финансам, основанный в 2009 году. Чтобы получать мои сообщения сразу после их публикации, зарегистрируйтесь здесь.