Отношения любви-ненависти с владением арендованной недвижимостью

У меня отношения любви-ненависти к владению арендованной недвижимостью.

С одной стороны, моя сдаваемая в аренду недвижимость — главная причина, по которой у меня хватило смелости оставить работу. С другой стороны, моя сдаваемая в аренду недвижимость — главный источник инвестиционного стресса.

Всякий раз, когда возникает проблема с арендатором или ремонтом, мое настроение портится. Всегда возникают странные ситуации, которые трудно предсказать.

Чтобы противодействовать этому изменению настроения, мне пришлось изменить кадрирование. Вместо того, чтобы рассматривать сдаваемую в аренду недвижимость как источник пассивного дохода, я теперь рассматриваю ее как подработку.

Мне как фальшивому пенсионеру потребовались годы, чтобы принять этот психологический сдвиг, потому что это было похоже на неудачу. Но смена имела положительное значение, когда мне нужно было тратить время на решение вопросов, связанных с арендой недвижимости. Теперь, когда возникают проблемы, я больше не чувствую стресса, потому что это просто часть работы.

Позвольте мне привести пример того, почему я ненавижу быть арендодателем, и пример того, почему мне нравится быть арендодателем. Тогда, возможно, вы сможете лучше решить, подходит ли вам владение арендуемой недвижимостью.

Почему я ненавижу быть арендодателем: случайные стрессовые проблемы

В августе ко мне приехали сестра и парень из Нью-Йорка. Они остановились в одном из моих арендованных домов, который раньше был нашим старым домом. Первый этаж свободен, я использую его как офис и как место для проживания друзей и семьи. Верх сдается в аренду.

Предположительно, когда моя сестра и парень вошли той ночью, они забыли запереть боковую дверь. А может он не до конца защелкнулся. Они думали, что заперли его, но нет никаких доказательств того, что они сделали это или нет. Ничего страшного в 99,9% случаев.

К сожалению, той ночью в дом вошел грабитель и украл из гаража жильца наверху велосипед стоимостью более 3000 долларов, который ни на что не был заперт. Камеры слежения почему-то ничего не зафиксировали. Так что доказательств того, что грабитель украл велосипед, тоже нет.

Гараж – это место общего пользования, предназначенное для автомобиля. Но мои жильцы используют его как хранилище и кладут туда много ценных вещей. Мы говорим о велосипеде, лыжах, мебели, новых шинах и многом другом. Когда мы жили там, все, что у нас было в гараже, это наша машина и банки с краской. Мы минималисты по сравнению с ними.

Несу ли я ответственность за действия вора? Спорный. Все, что я сделал, это предоставил моей сестре и парню место для проживания на неделю вместо того, чтобы им приходилось платить 300 долларов США за ночь в отеле. Мой добрый поступок дал обратный эффект. Вздох.

К счастью, у моего арендатора была страховка арендатора, которую я требую от всех арендаторов. Велосипед был на 100% застрахован. Ура! У него новый велосипед. Но затем мой арендатор попросил меня оплатить его страховую франшизу в размере 500 долларов.

Различные философии ответственности

Сначала я был ошеломлен, потому что я не чувствовал себя ответственным за плохие действия вора. Если бы вор украл что-нибудь из моего гаража, потому что мои арендаторы оставили дверь гаража широко открытой, я бы просто списал это на невезение. Кроме того, я всегда выплачивал свою страховую франшизу, когда со мной случается что-то неприятное.

Когда я был арендатором, в моем ноутбуке всю ночь протекал потолок. Каковы шансы?! Утечка привела к поломке моего ноутбука, поэтому я подал иск, заплатил франшизу и получил новый. Я не просил у хозяина денег. Я просто списал это на невезение и пошел дальше.

Но я понимаю, что всегда была независимой личностью. Я с готовностью принимаю неудачу как часть жизни. Я не люблю полагаться на чью-либо помощь.

На самом деле, я написал такие статьи, как «Новая трехногая табуретка для выхода на пенсию: ты, ты и ты» и «Финансовая зависимость — это самое худшее», чтобы объяснить, как важно не зависеть от правительства или других людей в своем финансовом будущем.

Я точно никогда ни у кого не попрошу денег. Это неприятно, особенно если у меня достаточно денег на непредвиденные обстоятельства.

Дело в том, что не все думают, как я. Владение арендованной недвижимостью заставляет вас уважать точку зрения других людей. Хорошие арендодатели гибки.

Компромисс

Вместо того, чтобы поднимать шум, я предложил разделить стоимость франшизы в размере 500 долларов. Мои арендаторы, которые зарабатывают более 300 000 долларов в год, согласились. Мне было важно стоять на своем, потому что что, если в будущем украдут что-то еще? В игре должен быть скин.

Мы приготовили лимонад и обсудили, как укрепить систему безопасности отеля. Безопасность превыше всех вопросов. Я также сказал своим арендаторам, что не буду нести ответственность за будущие кражи в гараже, и они согласились.

Наконец, в мои будущие договоры аренды с арендаторами я прямо включу пункт, в котором говорится, что арендаторы несут ответственность за свое имущество в местах общего пользования. Я думал, что это стандарт, но, видимо, нет.

Забавно, что одна мера безопасности, о которой мы договорились, всегда запирать боковую дверь в гараж, не всегда соблюдается. В другой раз я заехал к жильцу дома, а ключи от машины остались в подъезде на всеобщее обозрение! Хорошо, что я был там, чтобы убрать их.

Вы можете видеть, как необходимость иметь дело с этими несоответствиями может быть настоящей занозой в заднице.

Почему я люблю сдаваемую в аренду недвижимость: меньше экзогенных переменных

Теперь, когда я привел пример того, почему я ненавижу быть арендодателем, позвольте мне привести пример того, почему мне нравится владеть недвижимостью, сдаваемой в аренду.

Прошло почти три года с начала пандемии, но Китай все еще переживает карантин из-за COVID. В стране действует политика «нулевого COVID», но количество случаев заболевания COVID-19 достигло рекордно высокого уровня. В результате правительство баррикадирует граждан в их многоквартирных домах и создает карантинные лагеря.

Если вы хотите ценить свою свободу, проводите время в социальных сетях, просматривая видео и фотографии репрессий китайского правительства. Вот более мягкий пример ниже.

Учитывая интенсивные репрессии, фондовые инвесторы теперь обеспокоены проблемами непрерывной цепочки поставок. Ведь если люди протестуют в Китае, кто будет делать наши айфоны и другие товары?

S&P 500 восстановился с минимума октября 2022 года с 3577 до 4030 25 ноября 2022 года. Инвесторы в акции надеялись, что ФРС не разрушит мир благодаря явным признакам замедления инфляции.

К сожалению, как только мир признал ужасную ситуацию с COVID в Китае, акции снова распродались.

Фондовые инвесторы не контролируют будущее

Будучи пассивным инвестором, вы чувствуете себя прекрасно, когда ваши инвестиции растут. Но иногда вы чувствуете безнадежность и просто хотите что-то сделать, когда ваши инвестиции падают.

Если вы являетесь активным инвестором или имеете большую часть своего капитала в акциях, ситуация в Китае может сводить с ума. Как раз в тот момент, когда вы подумали, что акции свернули за угол, другая экзогенная переменная, находящаяся вне вашего контроля, поднимает свою уродливую голову.

Что дальше? Вторжение на Тайвань? Террористическая атака? Раскрытая схема Понци? Еще одна мутация COVID? Количество экзогенных переменных, которые могут негативно повлиять на акции, бесконечно.

Китай, возможно, никогда не ослабит свою политику нулевого COVID. В результате глобальные фондовые инвесторы всегда будут зависеть от того, сколько людей решит привлечь китайское правительство.

Если гражданский журналист снимет видео, на котором китайский полицейский в белом костюме химзащиты избивает пожилую женщину за то, что она хочет ее свободы, акции могут снова распродаться.

Я по-прежнему всегда буду иметь не менее 25% своего собственного капитала в публичных акциях из-за их 100% пассивного характера и исторической эффективности. Однако акции не являются моим любимым способом накопления богатства из-за их волатильности и отсутствия контроля.

Больше ясности Инвестирование в недвижимость

В случае с недвижимостью нет проблем с цепочками поставок или бесконечных экзогенных переменных, о которых нужно беспокоиться. На самом деле, жесткие ограничения, связанные с COVID, действительно помогли владельцам сдаваемой в аренду недвижимости, потому что больше людей требовали и ценили жилье.

Большую часть времени все, что мне нужно сделать, это убедиться, что все сдаваемые в аренду объекты находятся в хорошем состоянии, чтобы мои арендаторы были счастливы. Когда возникают случайные ситуации, я решаю их максимально эффективно. Пока мои арендаторы соблюдают условия аренды, жизнь хороша для обеих сторон.

Да, я должен обращать внимание на процентные ставки и силу местной экономики. Может произойти стихийное бедствие или несчастный случай, поэтому у меня есть страховка домовладельца и автомобиля. А иногда правительство принимает пагубные законы против недвижимости. Но по большей части, если вы хорошо проверяете своих арендаторов, недвижимость дает больше ясности и спокойствия.

Без каких-либо ежедневных обновлений стоимости арендуемой недвижимости арендодатель может сосредоточиться на долгосрочной перспективе. Долгосрочное сочетание выплаты основного долга и повышения стоимости арендованной недвижимости является мощным генератором богатства.

Связанный: Недвижимость или акции как лучшая инвестиция

Найдите свой предел владения, а затем упростите

Эти случайные проблемы, которые продолжают возникать у арендодателей, являются основной причиной, по которой я больше не покупаю арендуемую недвижимость. Я самостоятельно управляю тремя объектами сдачи в аренду в Сан-Франциско. Но это все, что я могу вынести. Профессиональное управление моей арендой на озере Тахо было огромным благословением.

С тех пор как мы купили наш «вечный дом» в середине 2020 года, весь новый капитал, выделенный на мое ведро с недвижимостью, инвестируется в 100% пассивную частную недвижимость. Дайте мне доход и стабильность недвижимости без необходимости выполнять какую-либо работу!

Следуйте простой стратегии создания богатства: купите основное место жительства, чтобы получить нейтральную недвижимость. Через 2-10 лет сдайте свой дом в аренду и купите более красивое основное место жительства. Повторяйте этот процесс всю свою жизнь, и вы создадите солидный портфель сдаваемой в аренду недвижимости, который позаботится о вас на пенсии.

Узнайте свой предел владения арендуемой недвижимостью и не превышайте его. Потому что, как только вы превысите свой лимит, ваша арендуемая недвижимость принесет вам больше беспокойства, чем радости.

Вопросы и рекомендации читателей

Читатели, есть ли у вас отношения любви/ненависти к владению арендованной недвижимостью? Что вы цените в работе арендодателя? Что вы ненавидите в том, чтобы быть домовладельцем? Каков ваш лимит владения арендуемой недвижимостью?

Чтобы пассивно инвестировать в частную недвижимость, воспользуйтесь Fundrise, моей любимой платформой для инвестиций в недвижимость. Fundrise инвестирует преимущественно в односемейные и многоквартирные дома Sunbelt, где оценка ниже, а доходность выше.

Чтобы получить доступный полис страхования домовладельца и авто, ознакомьтесь с PolicyGenius. Вы можете сравнить реальные бесплатные котировки за считанные минуты.

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединяйтесь к более чем 55 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai и публикуйте сообщения по электронной почте. Financial Samurai — один из крупнейших независимых сайтов о личных финансах, основанный в 2009 году.