Доступный капитал — это сумма собственного капитала имеется в наличии для домовладельцев снять с помощью рефинансирования наличными или второй ипотеки. Обычно он рассчитывается как общая стоимость дома минус 20 процентов от стоимости дома. 20-процентная цифра используется в качестве подушки безопасности для защиты кредитора.
Доступный капитал — это новый термин, который я все чаще слышу в последнее время, учитывая устойчивость текущего рынка жилья. Большинство домовладельцев любят угадывать, сколько стоит их дом. Они просматривают оценки цен в Интернете и в восторге от того, по какой цене продается дом по соседству.
Несмотря на волнение, вызванное изменением цен на жилье, на самом деле важнее всего собственный капитал.
Собственный капитал равен текущей оценочной стоимости дома за вычетом ипотеки. Для большей точности вы можете рассчитать собственный капитал, также вычитая предполагаемые затраты на продажу, включая комиссионные, налоги и сборы, из рыночной стоимости вашего дома.
Допустим, у вас есть дом стоимостью 1 миллион долларов. Если у вас есть собственный капитал в размере 400 000 долларов США (60% LTV при ипотеке в размере 600 000 долларов США), то ваш активный капитал составляет 200 000 долларов США. 200 000 долларов США составляют от 400 000 долларов США (собственный капитал) до 200 000 долларов США (20% собственного капитала вашего дома).
Имея 200 000 долларов в открытом капитале, вы можете взять кредитную линию на покупку дома (HELOC) или сделать рефинансирование наличными для ремонта, оплаты обучения вашего ребенка в колледже или покупки новейшего Ferrari Spyder. Даже если вы потеряете весь свой доступный капитал, у вас все равно останется 200 000 долларов собственного капитала.
Допустим, вы купили дом за 500 000 долларов в 2019 году с первоначальным взносом 20% (100 000 долларов собственного капитала, 400 000 долларов ипотеки, 80% LTV). Сегодня дом стоит 700 000 долларов, а по ипотеке осталось 360 000 долларов. Теперь у вас есть собственный капитал в размере 340 000 долларов США (700 000–360 000 долларов США) и 200 000 долларов США в открытом капитале. 200 000 долларов получаются путем вычитания 140 000 долларов (20% капитала в доме за 700 000 долларов) из 340 000 долларов (капитал дома).
Теперь, когда вы видите этот динамический пример того, как может расти активный капитал, вы можете задаться вопросом, следует ли применять переменную 20-процентного капитала к первоначальной покупной цене или к текущей рыночной стоимости вашего дома.
Вы можете сделать либо для ваших личных расчетов. Но если вы хотите получить деньги от банка, вам придется использовать текущую рыночную стоимость вашего дома.
С точки зрения банка, он хочет иметь достаточно большой запас капитала на тот случай, если домовладелец не сможет погасить свой кредит. Еще во время мирового финансового кризиса многие кредиторы закрыли HELOC, чтобы защитить свои балансы.
На самом деле стоимость вашего дома, собственный капитал и доступный капитал являются субъективными. Вероятно, следует учитывать разницу в оценке до 15% +/-.
Активный капитал резко увеличился вместе с общим объемом капитала, который вырос после мирового финансового кризиса. Но с 2020 года рост общего капитала дома стал еще более резким. Вот отличный график The New York Times и Федеральной резервной системы.
Ниже приведены данные исследовательского центра Black Knight, которые показывают 10 лучших городских районов (городов) с наиболее активным капиталом. Номер один — Сан-Хосе, штат Калифорния, с колоссальным капиталом в размере 775 000 долларов США по состоянию на 4 квартал 2021 года.
Я не уверен, как доступный капитал в Сан-Хосе может быть таким высоким, поскольку, по данным Zillow, средняя цена дома составляет около 1 500 000 долларов. Это означает, что средний домовладелец в Сан-Хосе, потратив 775 000 долларов, Все еще иметь около 300 000 долларов в собственном капитале. Если это так, то рынок Сан-Хосе будет невероятно устойчив к жилищному спаду.
Второй город с наиболее активным капиталом — мой родной город Сан-Франциско с $622 000 по состоянию на 4 квартал 2021 года. Однако с точки зрения изменения капитала, доступного для использования, Сан-Франциско занимает только 4-е место. Средняя цена дома в Сан-Франциско составляет от 1 600 000 до 1 900 000 долларов в зависимости от того, в какую организацию по недвижимости вы верите.
Итак, еще один чрезвычайно устойчивый город на случай экономического спада. Еще в 2008–2010 годах цены на жилье в Сан-Франциско снизились максимум примерно на 15%. Это немного по сравнению с огромным ростом за несколько лет до этого.
Из этого списка 10 наиболее впечатляющими городами с доходным капиталом являются Бойсе-Сити, Остин и Сарасота. Причина в том, что для всех трех городов процентное изменение доступного капитала с 4 квартала 2019 года по 4 квартал 2021 года составляет более 100%!
Пандемия увеличила размер собственного капитала практически в каждом городе Америки. В результате любой спад на рынке жилья не будет таким резким, как во время мирового финансового кризиса.
Финансовое качество покупателей жилья после кризиса 2009 года было очень высоким по сравнению с тем, что было до 2008 года. Между тем, предложение домов остается постоянно низким и, вероятно, продолжит оставаться низким, учитывая, что большинство ипотечных кредитов выдаются на 30 лет с фиксированной ставкой до 4 лет. %.
Если вы зафиксировали низкую ставку по ипотеке, ее трудно отпустить, особенно если вам нужно пойти и купить новое жилье с более высокой ставкой по ипотеке. Вместо этого финансово подкованный домовладелец может скорее сдать в аренду свое основное жилье и перейти на новое основное место жительства, если у него достаточно средств.
Я не рекомендую использовать свой дом в качестве копилки. Использование собственного капитала для покупки другого дома с долгами рискованно, особенно если новый дом нарушает мое правило 30/30/3. Однако, если вы должны использовать свой собственный капитал, то единственное, на что я могу порекомендовать тратить деньги, — это улучшение дома.
Примерно через 20-25 лет ремонт дома начинает выглядеть уставшим. Далее начинают изнашиваться приспособления и приборы. Таким образом, вы можете использовать свой доступный капитал для улучшения своего дома.
Использование собственного капитала похоже на использование компанией нераспределенной прибыли для роста. Делайте это с умом, и стоимость вашего дома будет расти. Однако, потратив слишком много на реконструкцию, вы можете потерять деньги.
Самые простые предметы обустройства дома, на которые можно потратить деньги, — это приспособления и бытовая техника. Вы будете поражены, насколько новые смесители, ручки шкафов, дверные ручки, холодильники, стиральные машины с сушкой и посудомоечные машины могут улучшить внешний вид вашего дома.
Покраска экстерьера и интерьера вашего дома также является хорошим использованием домашнего капитала. Так что модернизируйте свои окна и занимайтесь ландшафтным дизайном.
В общем, всегда полезно держать свои средства в пределах одного класса активов. Если вы начнете слишком часто смешивать средства, вы можете нарушить свои обычные параметры риска.
Несмотря на невероятное количество собственного капитала, созданного с 2010 года, я бы оставался дисциплинированным, оставив ваш собственный капитал в покое. Активный капитал также может снизиться.
Гораздо дешевле и проще просто использовать денежный поток для финансирования своих расходов. Если у вас нет денежного потока или средств, откладывайте больше или работайте больше. Тем не менее, открытие HELOC в удобное время для использования в случае чрезвычайной ситуации — неплохая идея.
Как только вы начнете использовать свой собственный капитал, вы можете начать зависеть от источника средств. То же самое касается заимствования из вашего 401 (k). Не трогай его. То, что у вас есть доступ к средствам, не означает, что вы должны их использовать.
Старайтесь поддерживать рост собственного капитала, последовательно выплачивая ипотечный кредит. Также избегайте рефинансирования с обналичкой для покупки рискованных активов, таких как акции. К тому времени, когда вам будет за 60, вы будете рады, что продолжали выплачивать ипотеку.
Читатели, рассчитали ли вы доступный капитал вашего основного дома? Если да, то планируете ли вы использовать его? Как он будет использоваться?
Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединитесь к более чем 50 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai.
Чтобы значительно повысить свои шансы на скорейшее достижение финансовой свободы, ознакомьтесь с моей новой книгой «Купи это, а не то: как потратить свой путь к богатству и свободе».
