Хотя COVID был плох для многих из нас во многих отношениях, пандемия принесла одну пользу. Пандемия помогла защитить американских покупателей жилья от возрождения иностранных инвесторов в недвижимость.

До того, как разразилась пандемия, 2020 год должен был стать еще одним успешным годом. Растет количество разговоров о том, что ограничения на капитал из Китая будут ослаблены. Иностранцам были нужны американские активы, и они хотели их очень сильно, отчасти благодаря огромному положительному сальдо счета текущих операций.

В настоящее время жители материкового Китая могут конвертировать до 50 000 долларов США в год в иностранной валюте для путешествий, учебы или работы за границей, но не для покупки зарубежной недвижимости, ценных бумаг или полисов страхования жизни.

Но до 2018 года китайские иностранные покупатели массово покупали недвижимость в США. Гражданам было легче вытягивать ресурсы для покупки недвижимости в США. Затем китайское правительство начало действовать.

Когда в Соединенных Штатах и ​​многих других странах были введены блокировки и ограничения на поездки, иностранцам стало очень трудно совершать сделки. В результате COVID дал американским покупателям возможность скупать нашу собственную недвижимость с меньшей конкуренцией.

Долларовый объем существующих покупок жилья иностранными инвесторами в недвижимость

Ниже представлена ​​интересная диаграмма Национальной ассоциации риелторов, которая показывает долларовый объем покупок существующих домов иностранными покупателями. Долларовый объем достиг пика в 2017 году и составил 153 миллиарда долларов, и, вероятно, достигнет своего минимума в 2021 году.

Таким образом, 2017 год стал годом, когда власти Китая начали ограничивать снятие средств за границу с использованием китайских банковских карт на уровне 100 000 юаней в год, чтобы предотвратить отмывание денег и финансирование терроризма, заявил валютный регулятор.

Китай стремился ограничить покупку иностранной валюты своими гражданами, чтобы сохранить валютные резервы. Эта мера закрыла один из немногих оставшихся способов вывода денег гражданами Китая из страны, расширив лимит в 100 000 юаней (15 400 долларов США) с одного счета на одного человека. Ранее для одной банковской карты был установлен годовой лимит в размере 100 000 юаней на снятие средств за границу.

Но сегодня все немного по-другому. В финансовой системе Китая имеется избыточная финансовая ликвидность. Кроме того, строгий контроль за движением капитала в Китае чрезмерно укрепляет юань, что наносит ущерб его экспортерам.

Таким образом, китайские власти могут рассмотреть возможность ослабления правил в отношении зарубежных инвестиций, чтобы ослабить давление на юань и экспортеров страны. Если и когда это произойдет, мы увидим, как миллиарды новых денег поступят в наши берега.

Неудовлетворенный иностранный спрос на недвижимость в США растет

Я в основном говорю о Китае, потому что живу на западном побережье. Деньги за иностранную недвижимость из Азии обычно скупают больше недвижимости на западном побережье. Однако на самом деле на Китай приходится лишь около 6% от общего объема покупок недвижимости США за рубежом.

В первую пятерку иностранных покупателей недвижимости в США входят Канада, Китай, Мексика, Индия и Великобритания. В совокупности на эти пять стран приходится 29% от объема покупок жилья иностранными покупателями в размере 54,4 млрд долларов США с апреля 2020 года по март 2021 года. И неудовлетворенный спрос на недвижимость в США со стороны всех этих стран растет.

Чтобы лучше понять, как ужесточение контроля за движением капитала и COVID повлияли на покупку китайцами недвижимости в США, взгляните на диаграмму ниже. Он показывает общее количество жилой недвижимости, купленной китайскими покупателями в США с 2010 по 2021 год.

После того, как все данные будут собраны, показатель 2021 года, вероятно, составит лишь 1/3 максимума 2017–2018 годов. Если вы посмотрите на данные из Канады, Индии, Мексики и Великобритании, падение числа покупок недвижимости в США на самом деле выглядит еще более резким.

Обсуждение на местах в Пекине

Недавно я разговаривал со своим старым другом в Пекине. Мы познакомились в 1997 году, когда я был студентом по обмену в Пекинском педагогическом университете. Он согласен с тем, что растет неудовлетворенный спрос на капитал, покидающий Китай. Все большему количеству людей надоели ограничения.

Когда китайское правительство начало преследовать такие компании, как Alibaba, желание инвесторов диверсифицировать свою деятельность за пределами Китая возросло. Кроме того, как только новости о долговом крахе China Evergrande начали пугать рынки, спрос на покупку иностранных активов еще больше возрос.

Мечта иностранцев отправить своих детей в Соединенные Штаты для лучшего образования и лучшей жизни не угасла. Вместо этого он только вырос, учитывая, насколько хорошо экономика США работала во время пандемии. S&P 500 является одним из самых эффективных индексов в мире с 2020 года.

Если в Китае ослабят контроль за движением капитала, я не вижу причин, по которым спрос на жилую недвижимость в США со стороны иностранцев не превысит максимумы 2017–2018 годов. Мы говорим об отложенном спросе на более чем 70 000 объектов жилой недвижимости в США только со стороны китайских иностранных покупателей в 2019, 2020 и 2021 годах.

Каков общий объем неудовлетворенного иностранного спроса на жилье в США?

Никто на самом деле не знает, сколько неудовлетворенного совокупного иностранного спроса существует на американскую недвижимость. Тем не менее, мы можем сделать обоснованное предположение.

Если мы усредним общий долларовый объем покупок существующего жилья иностранцами в 2017 и 2018 годах, мы получим 132 миллиарда долларов в год. Если затем вычесть 132 миллиарда долларов из фактического долларового объема за 2019, 2020 и 2021 годы, мы получим около 205 миллиардов долларов.

Таким образом, мы можем оценить, что около $205 млрд совокупного неудовлетворенного внешнего спроса для существующих домов в США. Но эта цифра может быть намного выше, поскольку за последние несколько лет иностранцы также стали богаче.

Посмотрите на этот великолепный рисунок от John Burns Real Estate Consulting. На нем показаны основные страны происхождения по агентам, с которыми связались иностранные покупатели в ноябре 2021 года. Как видите, Китай, Канада, Мексика, Индия и Великобритания входят в первую пятерку. Об индийских покупателях редко говорят, но они могут быть огромный источник спроса на зарубежную недвижимость в будущем.

Спрос на зарубежную недвижимость даже выше, чем внутри страны

Если вы американец, который хочет купить существующий дом, эта цифра неудовлетворенного иностранного спроса в размере 205 миллиардов долларов должна заставить вас понервничать. Вы считаете, что конкуренция со стороны американских институциональных инвесторов в недвижимость в настоящее время является жесткой. По крайней мере, мы все можем инвестировать с американскими институциональными инвесторами в недвижимость, чтобы получить прибыль.

Однако с иностранными инвесторами в недвижимость мы действительно против них. Спрос на зарубежную недвижимость намного выше, чем внутренний спрос в США. Иностранные деньги не только хотят получить прибыль, потому что они ясно видят, насколько дешевая недвижимость в США по сравнению с любой другой развитой страной, иностранные деньги также ищут безопасности.

Чем больше иностранцы опасаются конфискации капитала дома, тем больше иностранцы хотят диверсифицировать свои активы за пределами своих стран. Несмотря на проблемы нашей страны, Америка является одной из самых справедливых и справедливых стран в мире. В конце концов, нам нужно чувствовать себя в финансовой безопасности, чтобы чувствовать себя богатым.

Еще в 2016 году я отчетливо помню, как пытался конкурировать с иностранными покупателями недвижимости в Сан-Франциско. Это было неприятно. Один покупатель купил дом по соседству за 2,3 миллиона долларов наличными для своей 21-летней дочери. Дочь собиралась в Академию художеств.

Она и ее парень разъезжали на одинаковых Porsche 911 Turbo. В 2017 году они постоянно будили нашего мальчика после полуденного сна, потому что им нравилось запускать двигатели. Это чертовски раздражало. С 2018 года дом фактически пустует.

Иностранные покупатели недвижимости в первую очередь коснутся побережья

Восстановление иностранного спроса на недвижимость в США будет иметь большое значение в 2022 году и далее. Я ожидаю, что объемы продаж в долларах восстановятся в ближайшие годы. Убежище, которое мы получили от иностранных инвесторов благодаря пандемии, ослабевает. Богатые иностранцы вернутся.

Если когда-нибудь купить недвижимость в США станет так же легко, как купить недвижимость в Канаде, я ожидаю, что цены на жилье в США вырастут еще на 35%+ только по этой причине.

Странно, что канадское правительство поощряет иностранцев скупать канадскую недвижимость в огромных количествах за счет местных жителей. Местные рабочие места явно не могут позволить себе некоторые средние цены на жилье в некоторых канадских городах.

Если международные отношения улучшатся и/или если богатые иностранцы смогут лучше повлиять на правила покупки недвижимости в США за границей в свою пользу, у американской недвижимости будет огромный потенциал роста. Поэтому, если вы американец, вам, вероятно, следует купить свой кусочек Америки раньше, чем это сделает иностранец.

И где международные деньги собираются покупать недвижимость в США в первую очередь? Побережья, потому что их легче посетить и проявить должную осмотрительность. Русские и европейцы скупят недвижимость на восточном побережье США, а азиаты скупят недвижимость на западном побережье. Канадцы будут склонны покупать на севере и по всей Америке.

Иностранные инвесторы в недвижимость приходят, нравится вам это или нет. Вместо того, чтобы страдать, подготовьте себя к надвигающемуся цунами капитала.

Рекомендации по инвестированию в недвижимость

Владение недвижимостью в прибрежном городе, чтобы подготовиться к спросу на зарубежную недвижимость, — разумный шаг. Я предлагаю также стратегически инвестировать в быстрорастущие города по всей стране через краудфандинг в сфере недвижимости. Это пассивный способ участия в буме на рынке недвижимости, обеспечивающий диверсификацию.

Взгляните на две мои любимые платформы для краудфандинга в сфере недвижимости. Оба бесплатны для регистрации и изучения.

Fundrise: способ для всех инвесторов диверсифицировать инвестиции в недвижимость за счет частных средств. Fundrise существует с 2012 года, и в настоящее время у него более 250 000 инвесторов и более 1,1 миллиарда долларов под управлением. Для большинства людей инвестирование в диверсифицированные eREIT — это самый простой способ получить доступ к недвижимости.

CrowdStreet: способ для аккредитованных инвесторов инвестировать в отдельные возможности недвижимости, в основном в 18-часовых городах. 18-часовые города — это второстепенные города с более низкой оценкой, более высокой доходностью от аренды и более высоким ростом из-за увеличения количества рабочих мест и демографических тенденций. Если у вас есть намного больше капитала, вы можете создать свой собственный портфель избранной недвижимости.

Лично я вложил 810 000 долларов в 18 краудфандинговых сделок с недвижимостью по всей стране. Моя цель — увеличить пассивный доход и диверсифицировать свой портфель недвижимости в Сан-Франциско/Лейк-Тахо/Гонолулу.

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединяйтесь к более чем 50 000 других пользователей и подпишитесь на мою бесплатную еженедельную рассылку новостей.