Одна из логических проблем в этой текущей среде роста процентных ставок заключается в том, как цены на жилье будут расти по мере роста процентных ставок? Один из способов ответить на этот вопрос — обсудить количество и процент существующих ипотечных кредитов по процентной ставке. Например, если большая часть ипотечных кредитов заблокирована по низкой фиксированной ставке, имеют ли значение более высокие ставки по ипотечным кредитам? Нет и да, как я объясню ниже.

С ноября 2018 года подавляющее большинство домовладельцев с ипотекой рефинансировали и воспользовались более низкими ставками. Я повторял это сообщение о рефинансировании с 2018 года, как и любой другой кредитор. На самом деле, 90%+ ипотечных кредитов в Америке имеют процентную ставку менее 5%, что является текущим 30-летним средним процентом по ипотеке с фиксированной ставкой, согласно Freddie Mac.

Таким образом, большинство существующих домовладельцев не заботятся о том, что процентные ставки по ипотечным кредитам растут, потому что их ежемесячные платежи по ипотечным кредитам остаются неизменными. Кроме того, если держатели ипотечных кредитов со ставками по ипотечным кредитам выше 5% не испытывают финансовых трудностей, им, вероятно, тоже все равно. Ибо если бы им было не все равно, они бы уже рефинансировались под гораздо меньшую ставку!

Наконец, как мы узнали из предыдущего поста, только около 5% домовладельцев с ипотекой имеют ипотеку с плавающей ставкой. Следовательно, это означает, что 95% домовладельцев с 30-летней фиксированной и 15-летней фиксированной ипотекой также не затронуты.

Если вы владелец ARM, вы можете немного нервничать. Однако велика вероятность того, что к тому времени, когда истечет срок действия вашей вводной фиксированной ставки, ставки по ипотечным кредитам снова упадут. В конце концов, мы находимся в 40-летнем канале снижения процентных ставок.

Количество ипотечных кредитов по процентной ставке

Вот отличная диаграмма от Black Knight и Axios Visuals, показывающая количество ипотечных кредитов по процентным ставкам по состоянию на 14 апреля 2022 года. Середина апреля 2022 года — отличный период времени для проверки данных, поскольку это время после самого большого квартального повышения ставок по ипотечным кредитам с 1981 года. .

Общее количество ипотечных кредитов на этом графике составляет 53,585 млн ипотечных кредитов. Поэтому позвольте мне разбить процент ипотечных кредитов с различными процентными ставками.

Процент ипотеки по разным процентным ставкам

Видеть проценты более проницательно, чем просто видеть абсолютные числа. Итак, вот проценты по ипотечным кредитам при разных процентных ставках по ипотечным кредитам.

Процентная ставка по ипотеке ниже 2%: 0,53%

Процентная ставка по ипотеке 2% – 2,5%: 8,8%

Процентная ставка по ипотеке 2,5% – 3%: 24,5%

Процентная ставка по ипотеке 3% – 3,5%: 21,1%

Процентная ставка по ипотеке 3,5% – 4%: 17,7%

Процентная ставка по ипотеке 4% – 4,5%: 11%

Процентная ставка по ипотеке 4,5% – 5%: 6,7%

Процентная ставка по ипотеке 5% – 5,5%: 2,8%

Процентная ставка по ипотеке 5,5% – 6%: 2%

Процентная ставка по ипотеке 6% – 6,5%: 1,9%

Процентная ставка по ипотеке 6,5%+: 2,9%

Ипотечный процентный анализ

9,6% всех владельцев ипотечных кредитов имеют ставку по ипотеке выше 5%. 4,8% держателей ипотечных кредитов со ставкой по ипотечным кредитам выше 6%, похоже, получают сорвал. Проблема должна быть либо в плохой кредитной истории, либо в 30-летних ипотечных кредитах с фиксированной процентной ставкой, которые были взяты более 25 лет назад и никогда не рефинансировались, потому что их не могли или не могли беспокоить.

63,3% держателей ипотечных кредитов имеют процентную ставку по ипотечным кредитам от 2,5% до 4%. Это сладкое место, где проживает большинство американцев.

Я глубоко впечатлен тем, что 0,53% американских держателей ипотечных кредитов имеют ставку по ипотечным кредитам ниже 2%. Я был бы еще больше впечатлен, если бы большинство из них были 30-летними ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой, но я сомневаюсь в этом. Возможно, эти держатели ипотечных кредитов заплатили баллы, чтобы получить такие низкие ставки по ипотечным кредитам.

Я вхожу в число 8,8% держателей ипотечных кредитов, у которых ставка по ипотечным кредитам составляет от 2% до 2,5%. Хотя моя основная ипотека — это 7/1 ARM, выданная в конце лета 2020 года, никаких комиссий (заложенных в ставку) не было.

Ожидайте, что срок владения жильем увеличится с ростом ставок

До того, как ставки по ипотечным кредитам начали расти в 4 квартале 2021 года, средний срок владения жильем уже увеличивался. Ожидается, что с ростом ипотечных ставок средний срок владения жильем будет продолжать расти, поскольку домовладельцы рационально решают удерживать свои ипотечные кредиты с низкой фиксированной процентной ставкой дольше.

Утилитарная ценность дома уменьшилась, поскольку с начала пандемии все больше людей проводят больше времени, работая дома. Кроме того, все больше людей признают ценность владения недвижимостью для создания богатства, пассивного дохода, пенсионного дохода и стабильности. В результате со временем в недвижимость будет вкладываться больше капитала.

Не похоже, чтобы кто-нибудь знал точную среднюю продолжительность домовладения в Америке. Но вот некоторая информация от ATTOM Data Solutions, Redfin и First American Data & Analytics. Главный вывод — тренд.

Средний срок владения недвижимостью в США с течением времени

По данным ATTOM Data Solutions, средний срок владения недвижимостью в США составляет около восьми лет. Срок пребывания в должности резко увеличился после мирового финансового кризиса 2009 года.

Согласно Редфину, в среднем в США Стаж владения домом составляет около 13,2 лет. Он вырос примерно с 10,1 года в 2012 году.

Чтобы получить более подробную информацию, вот средний срок владения недвижимостью в различных крупных городах Америки. Он составляет от 6,9 лет в Атланте, штат Джорджия, до 14 лет в таких городах, как Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Сан-Диего.

Домовладельцы будут рационально оставаться на месте дольше

Если вы являетесь домовладельцем с ипотекой, просто спросите себя, планируете ли вы жить в своем доме дольше, поскольку ставки по ипотеке выше. Вместо того, чтобы переезжать в более просторный дом после того, как ставки подскочили, вы, возможно, просто переждете, пока ставки по ипотечным кредитам снова не упадут. Или вы можете использовать эту возможность для поиска более выгодных предложений.

Лично я купил свой «вечный дом» в 2020 году с планом растить в нем своих детей не менее 10 лет. В идеале я был бы не против вырастить их до 2037 года, когда мой младший может пойти в колледж. Переезд – это боль в заднице. Так же как и оплата комиссий, налогов и сборов за перевод при продаже дома.

Поэтому я планирую реализовать свои планы по владению своим домом как минимум на 10 лет. Если к 2030 году я стану намного богаче, то, возможно, куплю более красивый дом и сдам в аренду наше нынешнее основное место жительства, чтобы увеличить пассивный доход.

Более высокий срок владения жильем означает меньшее предложение

Одна из причин, по которой я прогнозировал медианное повышение цен на жилье на 8-10% в 2022 году, связана с продолжающимся низким предложением. Хотя более высокие ставки по ипотечным кредитам снижают доступность для покупателей, тем самым оказывая понижательное давление на цены на жилье, я подозреваю, что более низкое предложение, чем ожидалось, будет действовать как противовес и будет поддерживать рост цен.

Как вы можете видеть из этой диаграммы от Altos Research, инвентаризация домов на одну семью чрезвычайно низка. Первоначально казалось, что запасы могут возрасти примерно до 600 000–800 000. Но с ростом ипотечных ставок, я подозреваю, что в ближайшие пару лет этого больше не будет, поскольку все больше домовладельцев остаются на месте или захватывают землю. Неудивительно, почему инвесторы продолжают покупать дома на одну семью?

Для сравнения, такие фирмы, как Zillow и Goldman Sachs, призывают к повышению цен на жилье на 16%+ в 2022 году по сравнению с моим более сдержанным прогнозом в 8–10%. В сегодняшних условиях более разумным кажется повышение цен, выраженное однозначным числом.

Согласно последнему национальному обзору жилья, проведенному Fannie Mae, 92% домовладельцев говорят, что их нынешний дом доступен по цене. Кроме того, то же самое говорят 91% домовладельцев с низким доходом по сравнению с 79% в конце 2017 года.

В результате только самые обеспеченные в финансовом отношении домовладельцы или те, кому абсолютно необходимо переехать, скорее всего, будут переезжать в условиях более высоких процентных ставок.

Для тех, у кого есть финансовые средства, я бы попытался найти выгодные предложения и сдать ваш дом в аренду по низкой ставке по ипотеке. Предположительно, арендная плата снова выросла двузначными цифрами, поэтому вы можете захотеть захватить рыночные силы.

Вопросы читателей

Читатели, планируете ли вы продлить срок владения недвижимостью? Планирует ли кто-нибудь сдавать свои дома в аренду с их низкими ставками по ипотечным кредитам и пытаться купить больше недвижимости? Вас что-нибудь удивило в процентах по ипотечным кредитам по процентным ставкам?

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединитесь к более чем 50 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai. Financial Samurai был запущен в 2009 году и сегодня является одним из крупнейших независимых сайтов по личным финансам.