Когда лучше всего продавать арендуемую недвижимость? Пять причин для рассмотрения


Позвольте мне поделиться, когда лучше всего продавать арендуемую недвижимость с логической структурой. Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости с 2003 года, недвижимость — мой любимый класс активов для создания богатства.

С одной стороны, владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, — отличный способ нажить богатство. Арендная плата обычно растет со временем вместе с ценами на недвижимость. В инфляционной среде, в которой мы сейчас находимся, владение недвижимостью для сдачи в аренду — разумный шаг.

С другой стороны, владение физической арендуемой недвижимостью иногда может быть настоящей проблемой. Проблемы с обслуживанием и арендаторами возникают постоянно. Чем больше вы цените свое время и рассудок, тем меньше удовольствия вы получите от аренды жилья.

Таким образом, лучшее время для продажи сдаваемой в аренду недвижимости может быть, когда вы просто слишком устали от управления ею. Однако принятие эмоционального решения, как правило, не лучшая стратегия для максимизации богатства.

Дилемма: продать арендуемую недвижимость или удержать

«Должен ли я продать арендуемую недвижимость и упростить жизнь?» был написан в отчаянии из-за ненужного конфликта между моими жильцами и их соседом снизу. У меня было время, чтобы более объективно обдумать инцидент. Я также поговорил с парой пожилых домовладельцев, чтобы прийти к более рациональному решению.

Когда у меня не было онлайн-дохода, доход от недвижимости был моим любимым источником дохода. Теперь, когда мой онлайн-доход вырос, я становлюсь одержим идеей максимально свободного заработка. Я сравнил доход от аренды с доходом в Интернете, и доход в Интернете имеет больший потенциал роста.

Ранние пенсионеры становятся полностью избалованными нашим временем, потому что мы никогда никому не отвечаем. Поэтому, когда нам приходится делать что-то неприятное, например, играть в миротворца, мы очень расстраиваемся. (Читайте: «На что похож досрочный выход на пенсию? Положительные и отрицательные стороны»)

Как вы знаете из предыдущих статей, я трачу непомерно много времени на изучение всего, что имеет большие финансовые последствия. Я просчитываю различные сценарии, разговариваю с друзьями и семьей и общаюсь со всеми ветеранами отрасли, которых только могу найти.

Посоветовавшись с несколькими владельцами сдаваемой в аренду недвижимости старше 60 лет, которые владеют своей недвижимостью более 30 лет, и сравнив их мнения, я пришел к пяти реальным причинам, чтобы определить наилучшее время для продажи сдаваемой в аренду недвижимости.

Математика, а не эмоции, поможет сделать лучший финансовый выбор!

Лучшее время для продажи сдаваемой в аренду недвижимости

Базовое предположение состоит в том, что мы должны владеть нашей собственностью навсегда. Арендная плата будет продолжать расти из-за роста населения и инфляции, в то время как земля конечна. Каждый раз, когда я думаю о продаже собственности, чтобы упростить жизнь, я думаю о том, как я буду корить себя через 10, 15, 20, 25 лет за такую ​​дешевую продажу. Просто вспомните, какими были арендная плата или цены на недвижимость всего 10 лет назад, и я уверен, что вы согласитесь.

Недвижимость почти всегда кажется дорогой в момент покупки, потому что недвижимость почти всегда является самым большим активом, который вы купите в своей жизни. Если вы действительно не дисциплинированы, покупая меньше, чем вам по средствам, вы, как правило, будете склонны покупать то, что можете себе позволить, или выкладываться по максимуму.

По мере того, как мы становимся старше и, надеюсь, богаче, время становится все более ценным по сравнению с деньгами. Арендная недвижимость является наиболее активным из мои источники пассивного дохода, но идеальный сценарий – заработать много денег и серьезно ничего не делать. Проблема с полностью неактивными деньгами заключается в том, что доходность CD слишком низка, в то время как акции и облигации могут стать агрессивными в любой конкретный год.

Если мы не можем удерживать собственность вечно, по крайней мере, наняв управляющего недвижимостью за месячную арендную плату в качестве оплаты, тогда давайте рассмотрим пять лучших моментов для продажи сдаваемой в аренду недвижимости.

1) Когда закончилась амортизация.

Один из лучших моментов для продажи сдаваемой в аренду недвижимости — это когда закончились амортизационные отчисления. Амортизация – это неденежный расход, который может взять на себя каждый владелец арендуемой недвижимости. Обычно вы можете использовать либо ускоренную амортизацию, либо прямолинейную амортизацию. Наиболее распространенной формой амортизации является прямолинейный метод амортизации, основанный на IRS, установленном на 27,5 лет.

Формула:

1. Цена покупки – стоимость земли = стоимость здания.
2. Стоимость здания / 27,5 = допустимая годовая амортизация.

Пример:

1. Цена покупки 500 000 долларов США – стоимость земли 200 000 долларов США = стоимость здания 300 000 долларов США.

2. Стоимость здания 300 000 долларов США / 27,5 = 10 909 долларов США в год допустимого амортизационного вычета.

3. Текущий годовой доход от аренды составляет 20 000 долларов США (4% валового дохода от аренды).

4. Налогооблагаемый доход от аренды, если мы не включаем другие расходы, такие как налог на недвижимость, техническое обслуживание и расходы на ТСЖ, для простоты = 20 000 долларов США – 10 909 = 9 091 доллар США.

5. Общая экономия на налогах, если вы находитесь в категории 25% федерального налога = 10 909 долларов США X 0,25 = 2727 долларов США.

Амортизация не вечна

Расходы на амортизацию связаны с экономией на налогах. Вместо этого вы можете выбрать ускоренную амортизацию, которая в основном загружает амортизационные расходы вперед, чтобы получить больший вычет. Лучше проконсультироваться с вашим бухгалтером и законами штата. Вот страница IRS об амортизации, которая не очень хорошо объясняет, потому что она чертовски длинная и запутанная!

Критерии амортизации в основном гласят, что вы должны стремиться удерживать свою собственность в течение количества лет, которое вам разрешено амортизировать. В то время как я был в категории 36% федерального налога (текущий эквивалент 39,6%), я максимизировал амортизацию и все свои расходы на аренду. В результате я получал чистый убыток от своей основной сдаваемой в аренду собственности. Теперь, когда я основал компанию и получаю меньше заявленного дохода, я гораздо больше желаю получать доход от сдачи в аренду, учитывая мою более низкую налоговую категорию.

Важно отметить, что суммы амортизации корректируются обратно во время продажи (иначе говоря, возврат амортизации). Например, если вы взяли 20-летнюю амортизацию в размере 10 909 долларов в год, вы уменьшите свою базовую стоимость покупной цены в 500 000 долларов на 218 180 долларов (10 х 10 909 долларов) = 281 820 долларов.

При более низкой основе затрат вы будете платить больше налогов из-за большей разницы в цене продажи по сравнению с базой скорректированных затрат. В конце концов, амортизация — это не бесплатные деньги. Вот почему вы должны проявлять инициативу в своем имуществе и налоговом планировании.

Один последний момент. Как только вы превысите $ 160 000 AGI (совместная регистрация в браке), вы потеряете все убытки от аренды, поскольку аренда считается пассивной деятельностью. Вы по-прежнему накапливаете чистые операционные убытки до тех пор, пока не избавитесь от собственности или пока ваш доход не станет ниже этого порога. Но вы не получите никакой налоговой льготы на ежегодной основе. Следовательно, когда придет время продавать, убедитесь, что вы зарабатываете менее 160 тысяч долларов.

3) Когда вы сможете подключиться к своей 401(k) или IRA в возрасте 59,5 лет.

Еще одно хорошее время для продажи сдаваемой в аренду недвижимости — это когда вы, наконец, можете использовать свои пенсионные счета с налоговыми льготами без штрафных санкций.

Надеемся, что к 59,5 годам каждый накопит солидный кусок состояния на своих 401 (k) или IRA. См. «Сколько я должен иметь в своей 401(k) по возрасту» и «Сколько я должен был накопить в моем IRA по возрасту» для получения некоторых рекомендаций по прогрессу. Идея состоит в том, чтобы получать доход и налоговые льготы от сдаваемой в аренду недвижимости до возраста, когда вы можете отказаться от штрафа 401 (k) или IRA бесплатно.

На данный момент существует комиссия за досрочное снятие средств в размере 10% по вашей 401 (k) или IRA. Идея состоит в том, чтобы позволить вашим деньгам накапливаться с течением времени. Не поддавайтесь искушению потратить деньги сейчас.

Таким образом, идеальное время для покупки сдаваемой в аренду недвижимости – это возраст около 32 лет из-за 27,5 лет линейной амортизации. К тому времени, когда вам исполнится 59,5 лет, вы, вероятно, сможете продать свою арендуемую недвижимость с хорошей прибылью. Вы также можете начать снимать без штрафных санкций со своего 401 (k) и IRA и жить беззаботной жизнью!

3) Когда вы сможете начать получать выплаты по программе Social Security и Medicare.

Вы можете отсрочить продажу сдаваемой в аренду недвижимости, если сможете продержаться достаточно долго для социального обеспечения. Самый ранний возраст, с которого вы можете в настоящее время начать принимать социальное обеспечение, — это 62 года. Я был бы более консервативен и ожидаю, что самый ранний возраст для принятия увеличится до 65 лет к моменту выхода на пенсию.

Получение дохода от сдачи в аренду имущества при одновременном получении выплат от 401(k) и IRA в течение следующих двух-пяти лет – неплохая идея после 59,5 лет. К 65 годам, я уверен, большинству из нас действительно захочется упростить жизнь. Если я думаю об упрощении жизни после 10 лет владения арендованной недвижимостью, я знаю, что буду стремиться к более простой жизни через 30 лет!

Это идеальный возраст для получения социального обеспечения. Наконец, возможность получать социальное обеспечение снимает стресс, связанный с доходами. Это автоматически и с гарантией. Таким образом, вы можете чувствовать себя лучше, продавая свою арендуемую недвижимость.

Среднее пособие по социальному обеспечению составляет около 1200 долларов в месяц. Однако максимальное пособие по социальному обеспечению составляет около 3100 долларов. Этот доход может заменить хорошую сумму арендной платы.

4) Когда есть более простой способ владеть арендованной недвижимостью

Основная причина, по которой я продал арендуемую недвижимость в 2017 году, заключалась в том, что я впервые стал отцом. Я не хотел, чтобы стресс от владения этой сдаваемой в аренду собственностью тяготил меня. Сдаваемая в аренду недвижимость имела постоянный оборот из-за наличия 4-5 соседей по комнате, которые всегда устраивали домашние вечеринки.

После продажи недвижимости я реинвестировал 550 000 долларов вырученных средств в краудфандинг в сфере недвижимости. Такие платформы, как Fundrise, упрощают инвестирование в частную недвижимость по всей стране. Я перевел капитал из дорогого Сан-Франциско в быстрорастущие и более дешевые города, такие как Остин и Мемфис.

Я считаю, что благодаря технологиям и тенденции работать из дома все больше людей переедут в города с 18-часовым режимом работы, чтобы сэкономить деньги. Поскольку эти 18-часовые города привлекают больше людей, они также будут развивать свою инфраструктуру и достопримечательности.

Чем старше и богаче вы становитесь, тем больше вам хочется упростить жизнь. Диверсификация владения недвижимостью и получение большего пассивного дохода — отличные шаги. Лично я вложил 810 000 долларов в краудфандинг недвижимости с 2016 года и получил почти 500 000 долларов в виде распределений.

Панель управления краудфандингом в сфере недвижимости

5) Когда ставки перестают быть привлекательными

Если на рынок поступает много инвентаря, а надбавка к ставке капитализации по сравнению с безрисковой нормой доходности недостаточна, вы можете продать свою арендуемую недвижимость. Ставка капитализации обычно рассчитывается как отношение годового арендного дохода от объекта недвижимости к его текущей рыночной стоимости.

Например, предположим, что ваша собственность торгуется с максимальной ставкой 3%. За последние 10 лет он подорожал на 110%. При этом доходность 10-летних облигаций составляет 2,5%. Стоит ли премия в 0,5% к доходности 10-летних облигаций головной боли, связанной с владением сдаваемой в аренду недвижимостью? Возможно, нет.

Возможно, будет лучше продать арендуемую недвижимость и реинвестировать вырученные средства в другие города с более высокими ставками капитализации. Ставки капитализации в глубинке легко превышают 5%. Некоторые доходят до 8-10%.

Когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, подумайте о том, чтобы следовать моей стратегии BURL. Другими словами, покупайте полезность, арендуйте роскошь. Это одно из лучших правил инвестирования в недвижимость.

Собственный Ваша арендная недвижимость как можно дольше

Арендная недвижимость должна быть основной частью чьего-либо портфеля пассивного дохода. Прочтите «Рекомендации по распределению собственного капитала по возрасту и опыту работы». По сути, у вас есть две части нападения, которые составляют 60-70% вашего собственного капитала, и одна часть защиты (CD), которая может превратиться в нападение, когда появляются возможности для покупки.

В жизни каждого владельца арендуемой недвижимости наступит момент, когда он просто больше не захочет иметь дело даже с безобидным запросом по электронной почте от арендатора. Хотя мне только за 40, я живу больше как типичный 65-летний пенсионер с пустым гнездом.

Я все еще рассматриваю возможность продажи одной сдаваемой в аренду недвижимости, прежде чем переехать на Гавайи. Однако теперь, когда есть точные цели владения (количество оставшихся лет амортизации, возраст 59,5 и 62 года), я собираюсь сделать все возможное, чтобы владеть, пока не закончится моя амортизация. Создание пассивного дохода действительно похоже на игру, и мне нравится этот новый вызов!

Когда лучше всего продавать арендуемую недвижимость? это оригинальный пост финансового самурая. В настоящее время мы находимся в идеальной среде для инвесторов в недвижимость. Воспользуйтесь преимуществом, особенно до того, как иностранные инвесторы в недвижимость начнут скупать нашу недвижимость, поскольку ограничения Covid будут сняты.

Комментарии закрыты, но обратные ссылки И pingbacks открыты.

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять