Представьте, что вы получаете ипотечный кредит в размере 55 077 долларов, а не платите комиссию за ипотечный кредит, чтобы получить новый кредит. Ипотечный кредит в размере 55 077 долларов был тем, на что мне указали 4,125 миллиона долларов, 10/6 ARM по ставке 3,625%. Конечно, получение крупного кредита лучше, чем оплата ипотечного кредита, верно? Не обязательно.
Чем выше ставка по ипотеке, которую вы готовы платить, тем большую сумму ипотечного кредита вы получите. Причина в том, что кредитор делает распространение более высокой процентной ставки от вашего кредита.
Получение новой ипотеки по более низкой ставке 3,375% с кредитом всего в 3514 долларов может быть более оптимальным решением для квалифицированного заемщика. Экономя 576 долларов в месяц на выплатах по ипотеке, вы окупитесь через 89 месяцев.
Вы получите 89 месяцев, взяв разницу в кредите в размере 51 563 долларов и разделив ее на 576 долларов. Если вы планируете держать ипотеку дольше семи с половиной лет, то при прочих равных вы выйдете вперед.
Это традиционный аргумент в пользу того, почему получение более низкой ставки по ипотеке с меньшим количеством кредитов может быть лучше. Однако есть еще один аргумент в пользу того, почему небольшая комиссия за ипотеку лучше, чем получение крупного кредита. И я не уверен, что большинство людей знают об этом.
Любопытно, что я узнал от сотрудника Citimortgage, что вы можете не получить весь ипотечный кредит, особенно если он больше, чем покрывает все сборы. Вместо этого часть кредита может быть потрачена впустую. В результате может быть лучше выбрать ставку по ипотеке, которая максимально приближена к бесплатной ипотеке.
Следуйте этому диалогу, чтобы понять, почему уплата комиссии за ипотеку может быть лучше, чем получение кредита. Я попросил офицера Citimortgage уточнить его снимок курса.
Мне: Кредит в размере 55 077 долларов выглядит таким привлекательным, если я выберу ипотечную ставку 3,625%. Если плата по-прежнему составляет 11 955 долларов США при ставке по ипотеке 3,25%, получу ли я кредит наличными в размере 43 122 долларов США (55 077–11 955 долларов США)? Или я действительно получу полный кредит в размере 55 077 долларов после всех сборов? Если нет, то куда идет кредит? На меньшую сумму кредита? Или вернуть деньги на мой расчетный счет?
Ипотечный офицер: «Теоретически» вы могли бы получить этот кредит, но есть ограничение, согласно которому кредит должен покрывать «официальные» / «законные» / «реальные» затраты на закрытие. Все, что сверх этого, останется у кредитора. Таким образом, в реальном мире способ, которым мы бы его структурировали, состоял бы в том, чтобы иметь кредит, который был бы наиболее близок к общим затратам на закрытие, но не превышал их.
В этом случае это будет процентная ставка 3,375% с кредитом в размере 3500 долларов США, что означает, что останется 14 000 долларов США и немного затрат на закрытие, поскольку общая стоимость получения кредита составит чуть более 17 500 долларов США. Если бы вы взяли процентную ставку 3,5% с кредитом в размере 29 000 долларов, он оплатил бы 100% ваших затрат на закрытие. Однако вы оставите банку 11 тысяч долларов, поскольку затраты составляют всего 18 000 долларов.
Мне: Понятно. Будут ли оставшиеся 11 000 долларов кредитного баланса при получении 3,5%-ного долга с кредитом 29 000 долларов использоваться для снижения моего ипотечного баланса на 11 000 долларов? Если нет, то действительно ли я просто потеряю оставшиеся 11 000 долларов кредита?
Ипотечный офицер: Нет, «кредит» не пойдет на уменьшение суммы кредита. Это полная потеря если это не относится к затратам на закрытие. Несмотря на то, что мы говорим о кредите в долларах и центах, это скорее бухгалтерское измерение, а не «настоящие» доллары и центы. Для нас это способ «оценить» различные скорости заметок.
Банкноты с более высокими процентными ставками более «ценны», но не так сильно в твердом долларовом выражении. Внутренняя стоимость достигается путем предоставления покупателю ряда вариантов.
Я бы посоветовал вам взять 3,375% в этой ситуации. Обычно разница в сумме в долларах между курсами банкнот не так велика, но это ссуда на большую сумму в долларах, поэтому небольшие различия в ставках приводят к огромным различиям в суммах кредитов или баллов.
Кстати, все эти цифры гипотетические, так как ставки старые. Когда придет время зафиксировать ставки, мы можем оказаться в месте, где мы сможем покрыть, скажем, 80% затрат на закрытие, не «оставив денег на столе».
В настоящее время трудно претендовать на новую ипотеку или рефинансирование. Стандарты кредитования стали невероятно строгими после предыдущего финансового кризиса. Однако, если у вас есть возможность получить ипотечный кредит, то лучше заплатить небольшую комиссию, чем получить большой кредит.
В идеале вы хотите выбрать ипотечную ставку, которая обеспечивает ровно столько кредита, чтобы покрыть 100% стоимости, чтобы взять ипотечный кредит или рефинансировать ипотечный кредит. Каждый доллар ипотечного кредита, который вы получаете сверх стоимости ипотечного кредита, тратится впустую.
Еще лучше, если ипотечный кредит может покрыть не менее 70% стоимости ипотеки. Даже если вам придется заплатить тысячи долларов при закрытии, по крайней мере, вы платите более низкую ставку по ипотеке и не тратите деньги впустую.
Даже если вам придется платить еще больше по ипотечным кредитам, вы в конечном итоге все равно можете оказаться впереди, если ставки по ипотечным кредитам останутся на том же уровне или увеличатся, и вы будете удерживать ипотечный кредит в течение достаточно длительного периода времени.
Пожалуйста, знайте, что нет бесплатных обедов, когда дело доходит до получения новой ипотеки или рефинансирования существующей. Банк найдет способ заработать на вашем кредите. Кроме того, он не покажет точно, сколько денег он заработает на вас.
Хороший кредитор предложит вам различные варианты ипотечной ставки и комиссии. Оттуда вам решать, какая ставка с какой комиссией лучше всего подходит для вашей ситуации. Если вы не уверены в чем-либо во время процесса, обратитесь за разъяснениями к своему специалисту по ипотечному кредитованию.
Раньше я всегда пытался получить ипотечный кредит без комиссии. Теперь, если я когда-нибудь возьму еще одну ипотеку, я буду стремиться получить ипотеку с «небольшой комиссией», чтобы гарантировать, что меньше долларов будет потрачено впустую.
Читатели, есть ли у вас какие-либо сведения об ипотечных комиссиях? Как вы думаете, как лучше всего минимизировать расходы на рефинансирование или новую ипотеку, получая при этом лучшую ставку?
Для аналогичных дискуссий о выборе между двумя финансовыми вариантами см. покупка новый экземпляр моей книги «Купи это, а не то: как потратить свой путь к богатству и свободе». Я решаю некоторые из самых больших жизненных дилемм, чтобы вы могли принимать более оптимальные решения и вести лучшую жизнь.
