Вы когда-нибудь задумывались, в чем разница между ARM 5/1 и ARM 5/5 или ARM 7/1 и ARM 7/6 и так далее? Позвольте мне объяснить в этой статье, потому что разница добавляет еще одну дилемму ипотечных заемщиков должны рассмотреть.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это жилищный кредит с начальной фиксированной процентной ставкой авансом, за которой следует корректировка ставки после этого начального периода. Начальный период фиксированной процентной ставки обозначается первой цифрой, т.е. 5-летний период фиксированной процентной ставки для 5/1 ARM.

Период фиксированной ставки после окончания начального вводного периода обозначается второй цифрой, т. е. 1-летний период фиксированной ставки для новой ставки для 5/1 ARM.

Основное различие между ARM 5/1 и 5/5 заключается в том, что ARM 5/1 корректируется каждый год по истечении пятилетнего периода блокировки. В то время как 5/5 ARM корректируется каждые пять лет.

Учитывая, что мы знаем, что ARM составляют лишь небольшую часть от общего объема кредитов, ARM с периодом корректировки фиксированной ставки более одного года встречаются еще реже. Но давайте все же обсудим.

Наиболее распространенные длительности ARM с фиксированной ставкой

ARM обычно имеет более низкую ипотечную ставку, чем 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, потому что она находится на более коротком конце кривой доходности. В результате все больше людей, вероятно, возьмут ARM, поскольку ставки по ипотечным кредитам вырастут.

В ARM 3/1 первоначальный период фиксированной процентной ставки составляет три года. В более распространенном ARM 5/1 первоначальный период фиксированной процентной ставки составляет пять лет. Лично у меня есть ARM 7/1 с начальным периодом фиксированной ставки в семь лет.

Затем есть ARM 10/1 с начальным периодом фиксированной ставки в десять лет. ARM 10/1 не так распространены, потому что они начинают посягать на 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, которая, как правило, имеет очень конкурентоспособные ставки.

Обратите внимание, что есть также 7/6 ARM и 10/6 ARM! 6 представляет шесть месяцев, а не шесть лет. Другими словами, после окончания периода вводной ставки новая процентная ставка по ипотеке будет корректироваться каждые шесть месяцев.

Выбор типа ARM на основе кривой доходности

Когда я вынул свой ARM 7/1 в 1 полугодии 2020 года, ARM 7/1 обеспечили наилучшее сочетание самой низкой ставки с самым длинным начальным периодом фиксированной ставки, потому что кривая доходности была изогнута на 5-7-летней отметке.

Посмотрите на кривую доходности ниже за два месяца до того, как я зафиксировал свой ARM 7/1 на уровне 2,125% без комиссий. Процентные ставки для ARM 7/1 были фактически немного ниже, чем процентные ставки для ARM 5/1. Поэтому я решил пойти по пути 7/1 ARM еще на два года стабильности процентной ставки. В конце концов, я купил наш «вечный дом».

Прежде чем вынуть ARM, взгляните на последнюю кривую доходности. Определите, есть ли какие-либо провалы на кривой доходности, и решите, устраивает ли вас такая продолжительность фиксированной ставки. Продолжительность, когда есть провал, – это то, где вы получите наилучшее значение.

5/1 ARM или 5/5 ARM?

Самая большая разница между ARM 5/1 и 5/5 заключается в том, что процентные ставки по кредиту 5/1 корректируются более регулярно, то есть каждый год, а не каждые пять лет. Следовательно, если ставки по ипотеке и затраты на получение ипотеки равны, то лучше получить ARM 5/5, чем ARM 5/1.

Тем не менее, когда дело доходит до получения ипотечного кредита, бесплатного обеда не бывает. Даже бесплатное рефинансирование имеет издержки. Стоимость только в виде более высокой ставки по ипотеке, которую вы должны заплатить.

Банкам легче делать бесплатное рефинансирование или новые бесплатные ипотечные кредиты при больших остатках по ипотечным кредитам. Существует больший спред, чтобы покрыть расходы и получить большую прибыль.

ARM 5/5 обычно имеет немного более высокую процентную ставку, чем ARM 5/1. Поэтому вы должны решить и знать следующее:

• Сколько стоит душевное спокойствие еще четырех лет периода корректировки фиксированной ставки?

• Максимальный скачок процентной ставки в течение каждого периода корректировки (начальный и последующий предел корректировки)

• Ограничение пожизненной процентной ставки по ипотеке на ARM 5/1 и 5/5

• Какими, по вашему мнению, будут процентные ставки после окончания вводного периода фиксированной ставки (трудно сказать!)

• Взимаемая маржа и используемый индекс. Маржа + индекс = полностью индексированная процентная ставка или регулируемая процентная ставка.

Зная эти факторы, вы сможете принять более взвешенное решение.

Пример 5/1 ARM против 5/5 ARM

Читатель Financial Samurai прокомментировал:

Я закрыл покупку в феврале с 5/5 ARM на уровне 1,875%. Маржа составляет 2%, а предел корректировки — 2%. Индекс представляет собой доходность 5-летних казначейских облигаций. Максимальная скорость жизни составляет 6,875%.

Таким образом, максимальная процентная ставка для 6-10 лет будет 3,875%. Другой ARM, который я рассматривал, был 5/1 с маржой 2,5% и максимальной ставкой 7,875%. Индекс был бы однолетним Казначейством. Потолок корректировки также составляет 2%.

Мне хотелось бы думать, что я сделал лучший выбор с 5/5 по сравнению с 5/1. Может быть, при сбросе ставки разница между доходностью 5-летней и 1-летней будет меньше 0,5%? Как вы думаете?

(Банк едва не допустил ошибку за заключительным столом и чуть не дал мне 5/1 ARM с условиями 5/5 (маржа 2% при 5/1 вместо 2,5%). Возможно, это была ошибка банка в моем расчете. услуга!)

Я думаю, что читатель сделал отличный выбор, отказавшись от ARM 5/5 вместо ARM 5/1.

Во-первых, лучше платить меньшую маржу. Маржа — это прибыль, которую банк получает от вас. Во-вторых, в настоящее время краткосрочные ставки растут больше, чем долгосрочные. Индекс 5/5 ARM отличается от доходности 5-летних казначейских облигаций, тогда как индекс 5/1 ARM основан на доходности однолетних казначейских облигаций.

Наконец, уверенность в том, что вам придется платить максимум 3,875% с 6 по 10 лет, утешительна. Даже если 5/5 ARM скорректируется максимум на 2%, совокупная средняя ставка по ипотечным кредитам за 10 лет составит всего 2,875%.

Неудивительно, что 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой более популярны

Основываясь на приведенном выше примере, легко понять, почему большинство ипотечных кредитов являются 30-летними ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой.

Несмотря на более высокие ставки по ипотеке и срок действия фиксированной ставки, намного превышающий средний срок владения недвижимостью, 30-летнюю фиксированную ипотеку легче понять. И чем лучше вы что-то понимаете, тем увереннее вы идете в этом направлении.

Но если ваша цель состоит в том, чтобы увеличить вероятность сохранения как можно большей суммы процентов по ипотеке, вы, естественно, узнаете все, что нужно знать о ARM. В результате вы можете сэкономить сотни тысяч долларов!

Когда получить руку 5/1 или руку 5/5

В условиях растущей процентной ставки ARM 5/5 обычно более привлекательна. Заемщик 5/5 ARM выигрывает от отложенных корректировок при повышении ставок. Чем быстрее растут процентные ставки после завершения периода вводной фиксированной ставки, тем более привлекательными являются ARM с более длительной продолжительностью сброса в один год.

В условиях снижения процентных ставок 5/1 ARM обычно более привлекательна. По мере снижения ставок заемщику 5/1 ARM будет легче извлечь выгоду. Чем быстрее ставки снижаются после завершения периода вводной фиксированной ставки, тем более привлекательными становятся ARM 3/1, ARM 5/1, ARM 7/1 и ARM 10/1.

Просто знайте, что трудно предсказать будущее ипотечных ставок в течение 12-24 месяцев, не говоря уже о 3-10 годах. Поэтому, как правило, лучше всего получить самую низкую процентную ставку по ипотеке с минимальными комиссиями. Лучше синица в руке, чем две в небе.

По теме: Самый большой недостаток досрочного погашения ипотеки

Читатели, вы когда-нибудь извлекали ARM 5/5 или любой другой тип ARM дольше, чем период сброса в один год? Если да, то каково было ваше обоснование? Какова была разница процентных ставок между 5/1 ARM и 5/5 ARM?

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединитесь к более чем 50 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai. Financial Samurai — один из крупнейших независимых сайтов по личным финансам, основанный в 2009 году. Чтобы получать мои сообщения сразу после их публикации, зарегистрируйтесь здесь.