В 2022 году мы с женой погасили ипотечный кредит после 15 лет владения. Теперь, когда прошло несколько месяцев с тех пор, как мы выплатили ипотечный кредит, я понял, что досрочное погашение имеет тройную выгоду.
Я не осознавал этих преимуществ, когда в 2015 году мы досрочно выплатили еще одну ипотеку по аренде недвижимости. Конечно, было приятно досрочно погасить ипотеку. Но тогда было больше колебаний, поскольку доходность рискованных активов выглядела относительно более многообещающей.
Вместо того, чтобы писать о преимуществах досрочного погашения ипотеки, я написал о комиссиях и процедурах погашения ипотеки. Таким образом, домовладельцы не попадут в тупик, когда выплатят ипотеку.
Дебаты между погашением ипотеки и инвестированием продолжают бушевать. Но я давно нашел логичное решение с моей формулой FS Debt and Investment Ratio (FS DAIR). Если вы будете следовать за FS DAIR, вы всегда будете побеждать.
Для тех, кто все еще задается вопросом, что делать, давайте теперь немного склоним чашу весов в сторону досрочного погашения ипотеки.
С 2009 года инвесторы были избалованы сильными доходами на фондовом рынке. Некоторые люди даже путали мозги с бычьим рынком, покупая акции с маржей на исторических максимумах.
Однако после значительного роста S&P 500 на 27% в 2021 году гоняться за акциями было не очень приятно. Оценки были высокими, и 2020 год уже принес удивительные 16%. Поэтому я решил выделить больше капитала на выплату основного долга по ипотеке.
Было приятно не только досрочно погасить 30-летнюю фиксированную ипотеку под 4,25%, но и не потерять 19,5% в S&P 500 в 2022 году. Досрочное погашение ипотеки привело к 23,75%-ной разнице в доходности.
Разница в производительности на 23,75% в основном связана с удачей. Если бы я был умнее, я бы продал все акции и открыл короткую позицию в начале 2022 года. Однако, по крайней мере, 2022 год стал отличным напоминанием о том, что мы можем и будем терять деньги в рискованных активах.
Причина, по которой выплата ипотечного кредита в 2015 году не казалась такой важной, заключалась в том, что индекс S&P 500 закрылся всего на 0,7%. Я все еще чувствовал себя хорошо, выплачивая ипотеку по арендованной недвижимости с гарантированным доходом в 3,375%. Однако выплата ипотеки не спасла меня от медвежьего рынка.
Стоимость гарантированного дохода на медвежьем рынке значительно возрастает. Фактически, выплата ипотечного кредита на аренду жилья для отпуска — один из немногих хороших финансовых шагов, которые я предпринял в 2022 году.
Если вы когда-нибудь начнете страдать от иллюзий инвесторов, погасите ипотеку или любой другой долг. Если вы не платите по ипотечному кредиту, когда не уверены в доходности рисковых активов, ищите альтернативы с низким уровнем риска. Например, однолетние казначейские облигации приносят гарантированный доход в размере 4,7%.
Конечно, я бы предпочел еще один бычий рынок в 2022 году и не выплачивал ипотеку. Но медвежий рынок делает погашение любого долга намного лучше.
Условно говоря, когда вы уже истощены, легче увеличить денежный поток, погасив долги, чем работая больше.
Чем больше ваш денежный поток, тем выше ваши шансы пережить спад. Если ваш денежный поток достаточно велик, вам, возможно, вообще не придется менять свой образ жизни.
Когда мы выплатили ипотечный кредит на недвижимость на озере Тахо, мы сразу же получили 2500 долларов ежемесячного денежного потока. Это 30 000 долларов в год, высвобождаемых для оплаты чего угодно, включая инвестиции.
Однако на самом деле мы увеличили наш денежный поток на 3 500 долларов в месяц или на 42 000 долларов в год. Я забыл, что моя жена автоматически взимала дополнительные 1000 долларов на выплату первого взноса при каждом платеже по ипотеке в течение нескольких лет.
Высвободившиеся 3500 долларов ежемесячного денежного потока — это для нас значительная сумма денег. Он может на 100% покрыть семейную медицинскую страховку и дошкольное обучение нашей дочери.
Наличие детей — главная причина, по которой наши домашние расходы выросли. Дети также являются основной причиной, по которой я сосредоточился на увеличении нашего пассивного дохода с 2017 года.
Теперь, когда мы высвободили еще 42 000 долларов в год в виде денежного потока, моя цель на 2023 год заработать еще 20 000 долларов пассивного дохода больше не нужна. Я не осознавал этого факта до сих пор, потому что всегда был сосредоточен на получении большего пассивного дохода.
Снятие психического стресса благодаря увеличению денежного потока оказалось больше, чем ожидалось. Причины связаны с медвежьим рынком и умственной усталостью.
В хорошие времена денежный поток отходит на второй план, потому что стоимость ваших активов растет. В плохие времена стоимость ваших активов снижается, что делает ваш денежный поток более важным.
Когда вы полны энергии, вам не составит труда справиться с потерей, приложив больше усилий. Когда вы истощены, как я, это прекрасно, что вам больше не нужно так много работать.
Я испытал ТАКОЕ ЖЕ облегчение, когда смог получить новый 20-летний полис страхования жизни во время пандемии. В течение многих лет я беспокоился о том, что не могу получить доступный новый. Я совершил ошибку, получив полис только на 10 лет в возрасте 35 лет, за два года до рождения сына.
Психическое облегчение, которое я испытал в одиночестве после получения нового полиса страхования жизни, стоит намного больше, чем ежемесячные страховые взносы.
С большим облегчением от выплаты ипотечного кредита приходит больше смелости выйти на пенсию раньше, больше отдыхать или заниматься своими делами. Сделать прыжок веры уже не так страшно.
В конечном счете, возможность делать то, что вы хотите, является самым большим преимуществом погашения долга.
С тех пор, как в 2017 году родился наш сын, я не хватало смелость относиться к вещам проще. Вероятно, благодаря эволюции и выживанию нашего вида, большинство родителей чувствуют прилив ответственности после рождения их ребенка.
В результате в 2018 году я стал больше заниматься предпринимательством и меньше выходить на пенсию. Приоритетом стало зарабатывать больше денег в Интернете для реинвестирования в активы, приносящие пассивный доход.
С тех пор, как в 2000 году лопнул пузырь доткомов, я был убежден, что смешные денежные активы эфемерны. Следовательно, разумно регулярно конвертировать смешные деньги в реальные активы, чтобы защитить свое богатство в долгосрочной перспективе.
Начиная с конца 2017 года я также стал более активно записывать подкасты, частично на тот случай, если я больше не смогу писать. Несмотря на то, что я не зарабатываю на подкастинге, было бы разумно создать архив эпизодов на случай, если однажды я захочу принять рекламодателей.
Кроме того, я потратил два года на написание «Купи это, а не то», начиная с 2020 года. Если «Финансовый самурай» исчезнет, я смогу заново открыть себя как автора нескольких книг и оратора.
Выплата ипотеки придаст вам больше смелости вести идеальный образ жизни.
Если вы досрочно погасили ипотечный кредит, поздравляем! Не позволяйте никому заставлять вас чувствовать себя плохо из-за этого.
Конечно, вы могли бы заработать больше денег, инвестируя в акции, частную недвижимость или альтернативные активы. Однако психологические преимущества выплаты ипотеки огромны.
Недостаток мужества — вот почему некоторые люди никогда не меняют профессию, даже если они ненавидят свою работу. Страх быть отвергнутым — вот почему мы не приглашаем кого-то на свидание, даже несмотря на то, что потенциал счастья огромен.
В своем последнем еженедельном информационном бюллетене я поделился тем, что стал более оптимистично смотреть в будущее, но не знал почему. Теперь я знаю, что наличие одной ипотеки меньше, чтобы погасить является фактором, способствующим.
С каждым долларом долга, который я выплачиваю, я чувствую себя счастливее. Как мы можем определить цену счастья?
Теперь я не могу дождаться, чтобы погасить свой последний ипотечный кредит на недвижимость, как только инфляция и ставки по ипотечным кредитам вернутся к своей долгосрочной тенденции. Если инфляция или ставки по ипотечным кредитам чудесным образом не снизятся, то мне просто придется подождать до 01.12.2026, когда мой 2,625% ARM 7/1 скорректируется.
Потому что, черт возьми, я точно не буду выплачивать ипотечный кредит с отрицательной реальной процентной ставкой, когда я могу купить однолетние казначейские облигации с большей доходностью!
Сюрреалистично, что большинство домовладельцев теперь могут жить бесплатно, учитывая, что мы можем получать более высокий безрисковый доход по сравнению с нашей процентной ставкой по ипотеке. Увы, бесплатная жизнь не будет длиться вечно, так как безрисковая доходность снижается.
Волнение от возможности погасить еще одну ипотеку к 2027 году трудно сдержать! Если я добьюсь успеха, то у меня будет как минимум на 464 628 долларов больше арендной собственности.
С дополнительными 2 814,41 доллара в месяц или 33 773 долларами в год в денежном потоке я обрету еще больше смелости, чтобы расслабиться и заняться своими делами. Ах, возможно, выплата ипотеки — еще одна причина, по которой счастье увеличивается после 50 лет!
Но на данный момент выплата ипотечного кредита на отпускную недвижимость на озере Тахо приносит достаточно психологического облегчения, чтобы чувствовать себя прекрасно. Посмотрим, как долго продлится такое облегчение!
Читатели, какие неожиданные преимущества вы получили от досрочного погашения ипотеки? Кто-нибудь еще признает психологические преимущества выплаты или погашения долга?
Поскольку ставки по ипотечным кредитам, наконец, снизились с пика 2 полугодия 2022 года, вы можете снова захотеть присмотреться к Credible. У Credible есть сеть кредиторов, которые конкурируют за ваш бизнес. Я ожидаю, что ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться в течение следующих 12 месяцев.
Возьмите копию книги «Купи это, а не то», моего мгновенного бестселлера Wall Street Journal. Книга поможет вам принимать более оптимальные инвестиционные решения, чтобы вы могли жить лучше и более полноценной жизнью.
Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединяйтесь к более чем 55 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai и публикуйте сообщения по электронной почте.
