Ипотека с регулируемой процентной ставкой в ​​процентах от общей суммы кредитов: шокирующе низкая

С 2009 года я призываю читателей Financial Samurai брать ипотеку с регулируемой ставкой вместо 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой. Причина заключалась в том, что мы находились в канале нисходящей процентной ставки, так зачем платить больше процентов, если вам не нужно платить больше?

Кроме того, средний срок владения недвижимостью в 2009 году составлял всего около 5-7 лет. Поэтому было нелогично брать более дорогую ипотеку на гораздо более длительный срок с фиксированной процентной ставкой. Сегодня средний срок владения недвижимостью составляет более 10 лет, учитывая резко возросший спрос на недвижимость.

Поскольку я практикую то, что проповедую, за последние 13 лет я взял несколько ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM), сэкономив тем самым более 300 000 долларов на расходах по процентам по ипотечным кредитам. На самом деле, моя существующая ипотека на первичное жилье — это 7/1 ARM под 2,125%, выданная в 2020 году. Оценка!

Однако, хотя все это время я думал, что меняю мир к лучшему, помогая людям экономить деньги на их ипотечных расходах, оказалось, что мое сообщение было игнорируется и упал на глухие уши!

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой в ​​процентах от общего числа ипотечных кредитов

Взгляните на эту замечательную диаграмму, составленную Риком Паласиосом из JBREC. Он показывает, что ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой в ​​процентах от общего объема кредитов только 4,7%! Черт возьми! Я бы предположил, что процент был ближе к 25%.

Другими словами, у подавляющего большинства ипотечных заемщиков есть 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и, в меньшей степени, 15-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, что мне нравится.

Почему процент регулируемых кредитов так сильно сократился?

Доля ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой в ​​общем объеме кредитов сократилась с примерно 34% в 2005 году до менее 5% в 2022 году. Снижение началось, когда рынок жилья достиг пика примерно в 2006 году и достиг дна в 2009 году на уровне около 2,5%.

Популярность регулируемых кредитов снизилась из-за:

1) Большое замедление спроса на жилье

2) Снижение процентных ставок, что привело к снижению ставок по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой.

3) Снижение цен на жилье, что делает дома более доступными благодаря ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой.

4) Снижение ипотечного кредитования и процентного риска банками

5) Акцент ипотечных кредиторов, экспертов и консультантов на получение 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

6) Стремление к предсказуемости и комфорту из-за иррационального страха

Не пытаться противоречить ипотеке

Я не рекомендовал читателям взять ARM, чтобы купить дом, чтобы быть противоположным или привлечь внимание. Моя цель №1 всегда заключалась в том, чтобы помочь вам сэкономить больше денег и заработать больше денег, чтобы вы могли делать то, что хотите.

С 2009 года изъятие ARM стало абсолютно правильный звонок. Если вы взяли ARM, вы заплатили в среднем как минимум на 1% меньшую ставку, чем если бы вы взяли 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой. При средней ипотеке в размере 300 000 долларов это составляет 3 000 долларов в год в виде валовой годовой экономии на процентах или 30 000 долларов в виде сбережений через 10 лет.

Кроме того, до сброса ARM вы, скорее всего, могли бы рефинансировать свой ARM на другой ARM по той же или более низкой ставке, практически бесплатно. Или вы могли позволить истечь вступительному периоду фиксированной ставки вашего ARM. Если это так, ваша новая ставка, скорее всего, останется прежней или понизится.

С 2009 года я использовал сбережения на проценты по ипотечным кредитам в размере более 300 000 долларов, чтобы инвестировать в акции и недвижимость. Благодаря этим инвестициям я смог увеличить свой пассивный доход примерно на 30 000 долларов.

Ниже показан 40-летний нисходящий тренд доходности 10-летних казначейских облигаций США. Вы действительно хотите сделать ставку против долгосрочного структурного тренда? Неа.

ARM или 30-летняя фиксированная сделка в условиях роста процентных ставок?

Итак, что должны делать домовладельцы или потенциальные домовладельцы сейчас, когда мы находимся в цикле повышения ставок ФРС? Наиболее рациональный ответ — согласовать срок, на который вы планируете владеть своим домом или погасить его, с фиксированным сроком ипотечного кредита.

Другими словами, если вы планируете владеть своим домом или погасить ипотеку через 10 лет, получите ARM 10/1. Если вы планируете расплатиться за дом в течение 28 лет, возможно, более подходящим вариантом станет получение 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой.

Тем не менее, я по-прежнему рекомендую ARM вместо 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой, даже если вы планируете владеть домом или вам потребуется больше времени, чтобы погасить его.

Вот основные причины получить ипотеку с регулируемой ставкой:

Ставки по ипотечным кредитам могут повышаться в течение срока действия фиксированной ставки ARM. Но есть вероятность, что высокие ставки по ипотечным кредитам снизятся до того, как ваш ARM перезагрузится. Наиболее распространенными типами ARM являются 5/1, 7/1 и 10/1, за которыми следует 3/1. Чем дольше вводный период вашего ARM, тем больше шансов, что ставки по ипотечным кредитам снова снизятся для сброса.

Даже если ставки по ипотечным кредитам будут выше в течение первого года сброса, вы погасите часть основного остатка. В результате более низкий основной баланс поможет компенсировать более высокую процентную ставку.

Кроме того, вы сэкономили деньги в течение всего периода вводной фиксированной ставки, что обеспечивает буфер для более высоких ставок. Наконец, в будущем вы, скорее всего, будете зарабатывать больше денег.

Пример сравнения ипотечных ставок

Допустим, я беру ARM 7/1 на 1 миллион долларов под 3,5% по сравнению с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой под 4,5%. Через семь лет я сэкономлю 70 000 долларов на валовых процентах по ипотеке.

Если после седьмого года мой ARM сбрасывается до 4,5%, я плачу ту же процентную ставку, как если бы взял 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, неплохая возможность.

Если моя ставка ARM сбрасывается на 2% до 5,5%, у меня есть семь лет на 5,5%, прежде чем получение 30-летнего срока начнет экономить мои деньги. Увеличение на 2% — это максимальное увеличение ставок по ипотечным кредитам, которое я ожидаю.

Тем не менее, вероятность того, что где-то в течение этого 14-летнего периода времени, прежде чем я начну проигрывать, превышает 80%, я бы продала недвижимость, увидела бы, что ставки по ипотеке снова упали, или выплатила бы ипотеку. При 20-процентном шансе, что у меня все еще есть ипотека, основной баланс, вероятно, будет на 30% ниже.

30-летняя ипотека с фиксированной ставкой переоценена

Если вы впервые покупаете жилье, вы действительно думаете, что первый дом, который вы купите, станет вашим постоянным домом? Конечно, нет! Скорее всего, вы заработаете больше денег, создадите семью или переедете в поисках работы и купите более красивый дом. Таким образом, получение ARM лучше для новых покупателей жилья.

Если вы опытный покупатель жилья, думаете ли вы, что получение 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой даст вам больше спокойствия? Вероятно, не сразу, как только вы поймете, что платите более высокую процентную ставку, чем вам нужно. Учитывая, что вы старше, вы, вероятно, богаче и у вас гораздо больше финансовых возможностей. В результате вы можете позволить себе сэкономить на ипотеке.

Допустим, ставки по ипотечным кредитам продолжают стремительно расти. Мой 2,125% 7/1 ARM похоже, что он сбросится до 6% в 2027 году. Что мне делать?

Я просто буду продолжать платить по ипотеке как обычно до 2027 года без каких-либо доплат по основному долгу, особенно учитывая, что реальные ставки по ипотеке отрицательные. Затем я отложу резервы на несколько лет, чтобы погасить часть или всю основную сумму до того, как мне придется заплатить 6%. Вы никоим образом не заставите меня платить в 3 раза большую процентную ставку!

Процент кредитов с регулируемой процентной ставкой должен стать выше

Доля кредитов с регулируемой процентной ставкой в ​​общем объеме кредитов, вероятно, увеличится, потому что все рациональны и хотят сэкономить деньги. С более высокими ценами на жилье и более высокими ставками по ипотечным кредитам все больше покупателей будут пытаться сэкономить, приобретая ARM. Я подозреваю, что процент регулируемых кредитов вырастет до 10% + в течение следующих трех лет. И если бы все заемщики прочитали «Финансового самурая», я думаю, процент подскочил бы до 50%.

Если вы берете 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой после большой рост ставок, вы фиксируете более высокие ставки в течение длительного времени. Это как признать поражение. Вместо этого, получая ARM, вы фиксируете ипотечную ставку на более короткий срок, платите более низкую процентную ставку, а затем получаете возможность рефинансирования по более низкой ставке в будущем.

Ипотека с регулируемой ставкой, скорее всего, сэкономит вам деньги по сравнению с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. И нет ничего, что мне нравится больше, чем экономить деньги, инвестируя в мой любимый класс активов.

Читатели, вы удивлены, что кредиты с плавающей процентной ставкой в ​​процентном отношении к общему количеству кредитов настолько низки? Почему так много людей любят брать 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой по более высоким ставкам?

Если вы хотите рефинансировать или получить кредит с регулируемой процентной ставкой, проверьте Credible. Credible — это ведущая платформа ипотечного кредитования, на которой полдюжины квалифицированных кредиторов соревнуются за ваш бизнес. Получение реальной ипотечной котировки бесплатно. Ипотечные ставки снова начали падать.