Модернизация сдаваемой в аренду недвижимости для получения большего пассивного дохода и ценности

В будущем реконструированные дома будут продаваться по более высокой цене, потому что сегодня ремонтировать их стало намного дороже и труднее. В предыдущей статье я сосредоточился в основном на негативах ремоделирования. Тем не менее, в этой статье основное внимание будет уделено финансовым преимуществам реконструкции. А именно, больший доход от аренды и более высокая стоимость недвижимости.

Дом, который я купил и начал ремонтировать в 2019 году, был сдан в аренду в октябре 2020 года. Вот пример того, сколько денег я потратил на ремонт и какой дополнительный доход от аренды он теперь приносит. Я также подсчитаю, какую потенциальную ценность создала бы реконструкция, если бы я ее продал.

Модернизация сдаваемой в аренду недвижимости для увеличения дохода от сдачи в аренду

После ремонта кухни и трех ванных комнат на двух верхних этажах я сдал помещение в аренду за 6700 долларов в месяц. Я также отполировал полы и покрасил стены. Два верхних этажа состоят из четырех спален, кабинета, столовой, кухни, гостиной и трех ванных комнат.

Первый этаж был непригоден для жилья, потому что мой генеральный подрядчик все взорвал, чтобы легче было перемонтировать дом с помощью современной электропроводки ROMEX. Поэтому я потерял полванны и комнату. Если бы обе эти комнаты сохранились, возможно, я мог бы сдавать дом за 6900 долларов в месяц. Номера были просто очень запущены.

Я надеялся потратить 100 000 долларов на потрошение и реконструкцию первого этажа. К сожалению, проект закончился обошлось мне примерно в 130 000 долларов из-за задержек и роста трудозатрат и материальных затрат. Я думал, что ремонт займет 10 месяцев. Наоборот, на это ушло более двух лет!

Закончив проект реконструкции нижнего этажа, я сдаю весь дом за 8000 долларов в месяц, увеличение на 1300 долларов в месяц. К счастью, я нашел арендаторов уже через месяц после того, как мои предыдущие арендаторы съехали. Отсюда и полная занятость.

Давайте быстро посчитаем доход от реконструкции. Одна из моих постоянных целей — продолжать увеличивать пассивный доход, чтобы оставаться свободным. И один из самых простых способов, которыми я смог это сделать, — восстановить недвижимость и сдать ее в аренду на рынке.

Валовая прибыль от проекта реконструкции

Повышение арендной платы на 1300 долларов в месяц означает увеличение арендной платы на 15 600 долларов в год. Следовательно, чтобы получить годовой доход, я бы просто разделил 15 600 долларов на 130 000 долларов (стоимость ремонта), чтобы получить 12%.

Годовая доходность в 12% — это много по сравнению с доходностью 10-летних облигаций (~3%), средней доходностью фондового рынка ~10% и средней доходностью рынка облигаций ~5%.

Очевидно, что на падающем рынке годовой доход в 12% даже лучше. Тем не менее, годовой доход в 12% не является истинным доходом от проекта реконструкции. Рассчитаем дальше.

Более консервативный расчет окупаемости проекта реконструкции

Действительно ли моя реконструкция нижнего этажа стоимостью 130 000 долларов позволила мне зарабатывать на аренде на 1300 долларов в месяц или на 15 600 долларов в год больше? Возможно нет.

Из-за инфляции арендная плата в любом случае немного увеличилась бы с существующих 6700 долларов в месяц, взимаемых с октября 2021 года по май 2022 года. Арендная плата с октября 2020 года по октябрь 2021 года составляла 6550 долларов. Заранее они согласились на увеличение на 150 долларов через год.

В реальности рыночная арендная плата через год, начиная с октября 2022 года, естественным образом вырастет примерно на 5%. Рынок аренды и недвижимости Сан-Франциско никогда не сходил с ума во время COVID. В то время как цены на недвижимость и аренду в Сан-Франциско выросли примерно на 20% за два года, в таких местах, как Остин и Мемфис, цены выросли более чем на 40%.

Следовательно, с учетом инфляции моя первоначальная арендная плата в размере 6700 долларов, вероятно, естественным образом увеличилась бы до 6900–7000 долларов к октябрю 2022 года. от 6 900 до 7 000 долларов в месяц) или от 12 000 до 13 200 долларов в год.

Таким образом, реальный годовой доход от моего проекта реконструкции составляет ближе к 9,23% к 10,15%. Тем не менее солидная реальная доходность по сравнению со всеми другими классами активов. Однако это не первоначальная годовая доходность в 12%, которую я рассчитал.

Если бы я только мог сохранить стоимость проекта реконструкции на уровне 100 000 долларов, мой реальный годовой доход сейчас составил бы 12–13,2%! Ну что ж.

Простой способ еще больше повысить рентабельность проекта реконструкции

Взимать настоящие 1000–1100 долларов в месяц — неплохо после того, как вы потратите 130 000 долларов на реконструкцию. Но если бы я хотел получить еще большую отдачу от своего проекта реконструкции, я мог бы просто найти отдельного арендатора для квартиры на нижнем этаже. Хотя официальной кухни здесь нет, в новой прачечной есть место для кухни, микроволновой печи и плиты.

Я легко мог бы брать от 1600 долларов в месяц только за пространство внизу. Если это так, моя прибыль от моего проекта реконструкции, таким образом, возрастет до 14,8% в год.

Получение прибыли в размере 14,8% на этом рынке было бы удачным исходом. Увы, дополнительная абсолютная сумма в долларах, которую я буду зарабатывать в размере 600 долларов в месяц, не стоит для меня хлопот на данном этапе моей жизни. Иметь дело с двумя группами арендаторов за дополнительные 7200 долларов в год — не лучший компромисс. Что делать, если у двух арендаторов конфликт?

Как арендодатель, вы всегда сравниваете стоимость дополнительного дохода от аренды с дополнительной работой и потенциальным ущербом для имущества.

Чем больше людей будут работать из дома на вашей собственности, тем больше будет износ. Также необходимо учитывать вопросы ответственности. Следовательно, чем меньше арендаторов, тем лучше.

Еще один фактор, снижающий отдачу от ремоделирования: время.

Чем больше времени требуется, чтобы перестроить вашу собственность для получения большего дохода от аренды, тем ниже ваша прибыль. В идеальном мире моя сдаваемая внаем квартира внизу была бы перестроена по щелчку пальцев. Вместо того, чтобы взимать 6550 долларов в месяц за аренду, начиная с 2020 года, я мог бы брать 7550 долларов в месяц за аренду.

Следовательно, каждый месяц, который я трачу на реконструкцию, равнозначен потере 1000 долларов в месяц за аренду. И если мои ожидания заключались в том, чтобы закончить реконструкцию через 12 месяцев, а она продлится 24 месяца, то это означает, что я фактически потерял 12 000 долларов дохода от аренды.

Один положительный момент, который я могу придумать в отношении моего отложенного проекта реконструкции, заключается в том, что мне, возможно, потребовалось больше времени, чтобы найти арендаторов в 2020 году за 7550 долларов. Хотя это не шестизначная сумма арендной платы, как я описал в другом посте, 90 600 долларов в год на аренду — это все же большие деньги.

В то время я мог сломаться и просто принять нескольких соседей по комнате, чтобы получить более высокую арендную плату. Если это так, мне, возможно, пришлось бы иметь дело с гораздо большей текучестью кадров. Я был близок к тому, чтобы сдать квартиру группе из четырех технарей, переехавших из Индии. Но они были крайне придирчивы. Двое соседей по комнате сказали, что планируют остаться только на год.

Всякий раз, когда вы беретесь за проект реконструкции, чтобы увеличить доход от аренды, вы должны иметь как можно более реалистичные сроки, когда проект будет завершен. Всегда ожидайте, что ваш проект реконструкции займет больше времени и будет стоить больше, чем ожидалось.

К сожалению, COVID задержал завершение проекта на 50–100%. Из-за инфляции затраты также росли вместе с задержками. По крайней мере, задержка также задерживает повышение моего налога на недвижимость, учитывая, что я все переделал с разрешениями.

Рассчитать срок окупаемости

Получение годового дохода от вашего проекта реконструкции является одним из преимуществ расширения вашей собственности. Другим преимуществом является получение «бесконечной прибыли» после того, как стоимость вашего проекта реконструкции окупится.

Например, если вы зарабатываете 10% годовой прибыли от своего проекта реконструкции, ваш проект реконструкции окупится через 10 лет. 10 лет — это срок окупаемости. По прошествии 10 лет любая прибыль сверх затрат на содержание этой части собственности ничтожно мала. Конечно, вам все равно придется содержать имущество.

Если ваш годовой доход от вашего проекта реконструкции составляет 5%, то срок окупаемости составляет 20 лет. Срок окупаемости просто рассчитывается путем деления стоимости проекта реконструкции на дополнительный годовой доход от аренды.

Одно хорошее эмпирическое правило — удерживать арендуемую недвижимость до тех пор, пока не наступит период окупаемости. Поступая таким образом, вы гарантируете получение прибыли от вашего проекта реконструкции. В то время как вы зарабатываете более высокую арендную плату, ваша сдаваемая в аренду недвижимость также может дорожать.

По истечении периода окупаемости вы можете решить, получать бесконечную прибыль или продавать. Однако, как правило, лучше удерживать арендуемую недвижимость как можно дольше.

Модернизация сдаваемой в аренду недвижимости для создания большей ценности

Теперь, когда мы видим, как реконструкция может увеличить прибыль от сдачи в аренду, давайте посмотрим, как реконструкция может увеличить стоимость сдаваемой в аренду недвижимости.

В итоге я потратил около 130 000 долларов на создание 630 квадратных футов жилой площади. 630 квадратных футов состоит из гостиной, спальни, гардеробной, ванной комнаты и прачечной. Поэтому я потратил 203 доллара за квадратный фут.

Учитывая, что затраты на продажу реконструированного дома с видом на мой район составляют около 1200 долларов за квадратный фут, я могу сказать, что создал ценность в размере 756 000 долларов. Таким образом, валовая прибыль составит 756 000 долларов минус 130 000 долларов, что даст 626 000 долларов. Однако этот расчет неверен.

Я не создал еще 630 квадратных футов жилой площади. Я создал только 330 квадратных футов жилой площади, потому что мне пришлось убрать 300 квадратных футов существующего пространства. Я определенно сделал 300 квадратных футов существующего пространства намного лучше. Но его увеличенное значение не будет учитываться в этом расчете.

Чтобы рассчитать стоимость нового здания для новой жилой площади, я теперь беру свои 130 000 долларов и делю их на 330 квадратных футов, чтобы получить 394 доллара. Стоимость, созданная в результате моей реконструкции, теперь может быть рассчитана как 1200 долларов за квадратный фут (средняя цена продажи), умноженная на 330 квадратных футов, что равно 396 000 долларов. Таким образом, моя реальная ценность составляет всего 266 000 долларов (396 000–130 000 долларов).

266 000 долларов — это лучше, чем пинок в лицо. Но это, конечно, не первоначальная рассчитанная валовая прибыль в размере 626 000 долларов. Тем не менее, если бы мне пришлось прикинуть, я бы сказал, что улучшил первоначальные 300 квадратных футов жилой площади как минимум на 80 000 долларов. Следовательно, общий доход ближе к 350 000 долларов.

Сколько вы действительно хотите оптимизировать для максимального дохода от аренды?

Причина, по которой семейные домовладельцы, такие как я, не получают максимальной прибыли от аренды, заключается в том, что, становясь старше, мы склонны выбирать простоту, а не деньги. Мы хотим больше гармонии и меньше текучки. Простота — вот почему я вложил хороший капитал в частные фонды недвижимости. Я просто больше не могу иметь дело с большим количеством арендаторов и проблемами с обслуживанием.

Я просто ищу хороших долгосрочных арендаторов, которые будут заботиться о собственности. Да, было бы здорово зарабатывать по максимуму на аренде. Но я с радостью буду взимать меньшую плату за лучших арендаторов и меньшее количество арендаторов за арендуемую единицу.

Если вы хотите попытаться получить максимальную отдачу, то инвестирование в фонд недвижимости, публичный REIT или сделку по синдикации недвижимости со спонсором может быть лучшим шагом. Их цель номер один — получить максимально возможную прибыль для своих акционеров и партнеров с ограниченной ответственностью.

У меня просто нет такой жажды зарабатывания денег, как в 20-30 лет. Все, чего я действительно хочу, это иметь как можно больше свободного времени, чтобы делать то, что я хочу.

Забавно, но перед тем, как написать этот пост, я немного расстроился из-за того, что моя арендная реконструкция заняла так много времени и стоила на 30 000 долларов больше, чем ожидалось. Но после математики оказывается, что доходность просто прекрасна. Всегда делайте математику, ребята!

Вопросы читателей

Какую прибыль вы получаете от ремонта, сдаваемого в аренду? Есть ли лучший способ посмотреть на прибыль от реконструкции для сдаваемой в аренду недвижимости? Какую ценность вы создали, реконструируя дом?

Чтобы получить дополнительные советы по инвестированию в недвижимость, возьмите экземпляр моей новой книги «Купи это, а не то». Книга состоит из трех глав, которые помогут вам стать лучшим инвестором в недвижимость.