Прогнозы цен на жилье на 2023 год: скорее «медведи», чем «быки»

Прогнозы цен на жилье на 2023 год от различных учреждений варьируются от -22% до +5,4%. Единого мнения о том, как будут расти цены на жилье, нет. Тем не менее, уклон в сторону минуса.

Существует также проблема прогнозирования средней национальной цены на жилье и цены на местном рынке жилья. Хотя нас волнует национальный прогноз медианной цены на жилье, мы заботимся гораздо больше о нашем прогнозе местного рынка жилья.

Для справки: я ожидал, что медианная цена реализации в США вырастет на 8–10 % в 2022 году. Моя оценка была менее оптимистичной, чем у большинства фирм, ожидавших повышения цен на 15–18 %.

Средняя цена дома в 4 квартале 2021 года составила 423 600 долларов. Последние доступные данные о ценах за 3 квартал 2022 года показывают, что средняя цена дома составляет 454 900 долларов США, или на 7,4% больше. Данные о ценах на жилье за ​​4 квартал 2022 года будут опубликованы в 1 квартале 2023 года.

Прогноз цен на жилье на 2023 год

Взгляните на прогнозы цен на жилье на 2023 год от некоторых популярных агентств недвижимости или связанных с недвижимостью учреждений. Они повсюду!

Все прогнозы цен на жилье со временем могут меняться по мере изменения данных и условий. Я буду обновлять изменения по мере их появления.

Самые медвежьи прогнозы на жилье на 2023 год

John Burns Real Estate Consulting (JBREC): от -20% до -22%

Зонда: -10%

Goldman Sachs: от -5% до -10%

Красноперый: -4%

Самые оптимистичные прогнозы цен на жилье на 2023 год

Realtor.com: +5,4%

CoreLogic: +4,1%

Национальная ассоциация риелторов: +1,2%

Самые скучные прогнозы цен на жилье на 2023 год

Фанни Мэй: -1,5%

Фредди Мак: -0,2%

МВА: +0,7%

Зиллоу: +0,8%

Мои мысли об экстремальных прогнозах цен на жилье

Когда дело доходит до прогнозирования, хорошо бы сначала посмотреть на концы хвоста. Это помогает увидеть, кто заблуждается и есть ли у вас белые пятна.

Самый медвежий вызов

Мне нравится работа John Burns Real Estate Consulting (JBREC). Однако они слишком пессимистично прогнозируют снижение цен на жилье от -20% до -22% в 2023 году. Снижение средней цены на жилье на 20% приведет к снижению средней национальной цены на жилье примерно до 364 000 долларов.

Падение цен на 20–22% будет означать БОЛЬШОЕ снижение, чем во время мирового финансового кризиса. Медианные цены на жилье снизились с 257 000 долларов США в 1 квартале 2007 года до 208 400 долларов США в 1 квартале 2009 года, или на -18,9%. Кроме того, потребовалось два года, чтобы средние цены на жилье по стране снизились на 18,9%.

Маловероятно, что медианная цена на жилье в стране снизится больше, чем во время мирового финансового кризиса в половина времени.

Если мы скажем, что этот спад на рынке жилья на 30% хуже, чем с 2007 по 2009 год, то мы получим снижение цен на жилье на -5,7%.

Самый бычий звонок

С другой стороны, Realtor dot com прогнозирует рост цен на жилье на 5,4%. Realtor dot com — это веб-сайт, который поможет вам найти риэлтора для покупки или продажи дома. Риелтор платит реферальное вознаграждение по закрытым сделкам. Чем сильнее рынок жилья, тем больше бизнеса будет генерировать точка ком риелтора.

Не случайно CoreLogic (+4,1%), Национальная ассоциация риелторов (+1,2%), Ассоциация ипотечных банкиров (+0,7%) и Zillow (+0,8%) также ожидают повышения медианных цен на жилье в 2023 году.

С рецессией, вызванной ФРС, вероятной в 2023 году, и более высокими средними ставками по ипотечным кредитам, Я думаю, что каждый прогноз, который показывает рост цен на жилье в 2023 году, неверен..

Мой прогноз цен на жилье на 2023 год

При уровне убежденности 75% я ожидаю, что средняя цена на жилье в 2023 году снизится на 8% до 418 000 долларов. Я предполагаю, что средняя цена дома закончится в 2022 году на уровне 455 000 долларов.

Причины включают в себя:

• Глобальная рецессия к концу 2023 г.

• ФРС настаивает на повышении конечной ставки до 5–5,125%, несмотря на то, что инфляция явно снижается и в годовом исчислении составляет менее 2%.

• Более высокая безрисковая ставка делает инвестиции в рискованные активы менее привлекательными.

Падение цен на жилье на 8% разочаровывает владельцев недвижимости. Тем не менее, недвижимость превзошла S&P 500 более чем на 25% в 2022 году. Возвращать 8% не так уж и плохо, особенно если вы купили ответственность или у вас практически нет ипотечного кредита.

Причины, по которым я не ожидаю снижения цен на жилье более чем на 8%, следующие:

• 30-летние фиксированные ипотечные ставки должны снизиться на 2–3% по сравнению с их пиковым значением в 7% к середине 2023 года. 4% – 5% Фиксированные 30-летние ставки по ипотечным кредитам должны вернуть спрос.

• Рынок казначейских облигаций перестал слушать ФРС. Доходность 10-летних облигаций не изменилась после того, как 14 декабря 2022 года ФРС повысила ставки еще на 50 базисных пунктов. Огромная инверсия доходности между 10-летними и 3-месячными казначейскими облигациями говорит о том, что ФРС совершает ошибку. А розничные ставки по ипотечным кредитам в значительной степени зависят от доходности 10-летних облигаций.

• У потребителей все еще есть «избыточные» сбережения благодаря огромным расходам на стимулирование в 2020 и 2021 годах.

• Недостаток жилья останется. Подавляющее большинство домовладельцев имеют 30-летние фиксированные ставки по ипотечным кредитам ниже 5%. Поэтому нет необходимости продавать большинство.

• Будет продолжаться смещение капитала в сторону реальных активов, а не забавных денежных активов, таких как акции, криптовалюты и все остальное, что не приносит никакой пользы.

Риски ухудшения моего отрицательного прогноза цен на жилье: отчаяние

Одним из самых больших неизвестных является то, сколько нового предложения жилья появится на рынке в течение традиционно сильного весеннего сезона. Если будет слишком много отчаянных продавцов, мы можем увидеть падение цен на жилье более чем на 8%.

У вас также есть причудливые сценарии, когда дом стоит слишком дорого и становится «черствой рыбой». Вы также можете столкнуться с чрезвычайно мотивированными продавцами, переживающими развод. Одна короткая продажа может разрушить стоимость дюжины соседних домов.

Другим основным риском снижения моего негативного прогноза цен на жилье является более агрессивная политика ФРС. Хотя рынок казначейских облигаций перестал верить ФРС, ставка по федеральным фондам на уровне 5,125% столкнет заемщиков с потребительскими долгами. Все, начиная от ставок по кредитным картам и заканчивая ставками по автокредитам, будет расти.

Меньшинство тонко растянутых заемщиков может причинить вред большинству, у которого есть свои финансы в порядке.

Легко увидеть падение цен на вашем местном рынке жилья на 8%+, особенно если ваш рынок жилья показал самый устойчивый рост в 2020 и 2021 годах. Цены в Бойсе и Остине могут легко упасть на 20% по сравнению с пиковыми значениями, прежде чем достигнут дна.

Самый большой риск повышения моего отрицательного прогноза цен на жилье: скрытое богатство

Возможно, я недооцениваю объем ликвидного богатства, которым владеют потенциальные покупатели. Количество стелс-богатств больше, чем мы все знаем. Кроме того, я также могу недооценивать, насколько спрос вернется на рынок жилья, если ставки по ипотечным кредитам действительно снизятся на 2–3% в 2023 году.

Лично у меня много наличных и краткосрочных казначейских облигаций. Как и все мои друзья. У меня такое чувство, что у многих читателей Financial Samurai также есть повышенная сумма наличных денег.

Если многие из нас будут охотиться за сделками с жильем в 2023 году, действительно ли цены на жилье снизятся на мои прогнозируемые 8%? Может быть нет. Я все еще верю, что цены на жилье снизятся, но, возможно, всего на 5%.

Когда дело доходит до цен на жилье, цены, как правило, растут быстрее, чем падают. Следовательно, у покупателей может быть только короткое окно, чтобы воспользоваться ценовыми скидками.

Спрос на ипотеку очень чувствителен даже к высоким ставкам

Взгляните на этот график ниже. Он показывает всплеск заявок на покупку ипотеки, поскольку средняя фиксированная ставка на 30 лет снизилась с 7,1% в октябре 2022 года до 6,3%. 6,3% по-прежнему высоки по сравнению с прошлым годом. Но заявки на покупку ипотеки выросли на 13,8%.

Следовательно, если ставки по ипотечным кредитам упадут до 4–5% к середине 2023 года, возможно, мы увидим увеличение количества заявок на покупку ипотечных кредитов на 25%+. Чем дольше бездействие в сделках с недвижимостью, тем больше неудовлетворенный спрос.

Всегда будут возможности

Недвижимость продолжает оставаться моим любимым классом активов для создания богатства для большинства людей.

Даже если в 2023 году все мои объекты недвижимости упадут в среднем на 10 %, мне все равно, потому что я этого не почувствую. Я буду продолжать воспитывать свою семью в нашем основном доме. Затем я продолжу собирать свой доход от аренды, чтобы оплачивать наш образ жизни.

Актив, который обеспечивает как доход, так и полезность, является лучшим типом класса активов для владения. Тем не менее, головные боли арендаторов, проблемы с обслуживанием и налоги на недвижимость могут коснуться даже самых терпеливых инвесторов в недвижимость. В результате рекомендуется диверсификация инвестиций в акции, недвижимость, облигации и альтернативы.

Если вы хотите купить недвижимость в 2023 году, будет много возможностей сделать это по более разумным ценам. Сочетание снижения как цен на жилье, так и ставок по ипотечным кредитам сделает недвижимость более привлекательной к середине 2023 года.

Когда это время придет, я просто надеюсь, что никто не сделает ставку против меня. Возможность купить мой нынешний дом навсегда после того, как 18 марта 2020 года начались блокировки, была идеальной. Если бы я столкнулся с конкуренцией, я бы легко заплатил на 4% больше.

Загрузка…

Вопросы и предложения читателей

Читатели, каковы ваши прогнозы цен на жилье на 2023 год и почему? Планируете ли вы искать сделки в 2023 году? Что заставит вас продать свою недвижимость в 2023 году?

Если вы хотите инвестировать в недвижимость более хирургически, взгляните на Fundrise. Fundrise в первую очередь инвестиции в односемейные и многоквартирные дома в Солнечном поясе. Его доходный фонд генерирует доходность 8%+. Кроме того, Fundrise использует имеющиеся денежные средства для поиска проблемных сделок с доходностью 13-14%. Я только что час говорил с Беном Миллером, генеральным директором.

Возьмите экземпляр книги «Купи это, а не то» — моего мгновенного бестселлера Wall Street Journal. Книга поможет вам принимать более оптимальные инвестиционные решения, чтобы вы могли жить лучше и более полноценной жизнью.

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединяйтесь к более чем 55 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai и публикуйте сообщения по электронной почте. Financial Samurai — один из крупнейших независимых сайтов о личных финансах, основанный в 2009 году.