Зачем погашать отрицательную реальную ставку по ипотеке, когда инфляция так высока

Выплата ипотечного кредита с отрицательной реальной ипотечной ставкой является неоптимальным финансовым шагом. Однако именно это я и сделал в этой необычно высокой инфляционной среде. Плохой ход? Может быть.

Ставка по ипотеке была установлена ​​на 30 лет на уровне 4,25%, а последний показатель инфляции составил 9,1%. Таким образом, у него была отрицательная реальная ипотечная ставка 4,85% (4,25% — 9,1%). У меня была ипотека на 15 лет, пока ее недавно не выплатили.

В общем, вы хотите, чтобы ваш ипотечный кредит с отрицательной реальной процентной ставкой как можно дольше, потому что инфляция выплачивает ваш ипотечный кредит для вас. Однако иногда не каждое финансовое решение направлено на получение максимальной прибыли.

Если вы задаетесь вопросом, должны ли вы также погасить остаток по ипотеке с отрицательной реальной процентной ставкой, позвольте мне поделиться с вами причинами, почему я это сделал.

Почему вы можете захотеть погасить свою отрицательную реальную ипотечную ставку

Вот лучшие причины, по которым вам следует подумать о выплате ипотечного кредита, несмотря на отрицательную реальную ипотечную ставку.

1) Неуверенность в доходности рисковых активов.

После знаменательного 2021 года было трудно увидеть еще один фантастический год для акций в 2022 году. Поэтому, когда я сравнил ожидаемую доходность в 5% со ставкой по ипотеке в 4,25%, получение гарантированной доходности в 4,25% за счет погашения долга было относительно привлекательным.

По мере того как шел год, а акции падали, мой энтузиазм в отношении акций также угасал. Но я продолжал покупать на пути вниз, как обычно делал с 1999 года. После того, как ФРС взяла на себя обязательство агрессивно повышать ставки, казалось, что рисковые активы не восстановятся до тех пор, пока не появятся явные признаки того, что инфляция переворачивается. К счастью, признаки уже здесь.

Поэтому, если вы не уверены в доходности рискованных активов, погашение долга является относительно лучшим шагом. Чем выше процентная ставка по долгу, тем привлекательнее его погасить.

Всегда сравнивайте реалистичную ожидаемую доходность со ставкой по ипотеке. К сожалению, многие инвестиционные дома прогнозируют гораздо более низкую доходность активов с более низким риском в течение следующих 10 лет.

2) Потеря денег из-за инфляции лучше, чем потеря денег из-за падения цен на активы.

Когда инфляция высока, наши деньги теряют покупательную способность. В результате мы склонны тратить деньги на покупку товаров раньше, чем они станут еще дороже.

Тем не менее, все же гораздо лучше потерять покупательную способность из-за инфляции, чем на самом деле потерять деньги из-за инвестиций, которые падают в цене. Конечно, покупательная способность ваших наличных может снизиться на 9% по сравнению с прошлым годом. Но вы предпочли бы снижение покупательной способности на 9%, чем снижение ваших инвестиций на 20% плюс 9% из-за инфляции.

Учитывая, что моя вера в фондовый рынок пошла на убыль после того, как ФРС начала вести себя агрессивно, я логично решил использовать свободные деньги для погашения долга. Таким образом, деньги, по крайней мере, использовались с пользой.

3) Сильный денежный поток или большое вливание наличных денег.

Если у вас высокая норма сбережений или вы внезапно получаете много наличных денег, погашение долга — самый простой шаг. Гарантированная доходность при погашении долга – это процентная ставка. Между тем, вы не хотите, чтобы слишком много денег сидело без дела слишком долго, если у вас все еще есть долги.

Наша норма сбережений составляет более 50%, и в июле я получил крупную частную недвижимость в размере 122 423 долларов. Поэтому у меня были лишние деньги.

Я сказал себе, что вложу 20% выручки в S&P 500, если он снова упадет ниже 3700. Поскольку рынок отскочил вверх, я не хотел гнаться за ним. Поэтому вместо этого я использовал 12,3% распределения недвижимости, чтобы погасить свою ипотеку с отрицательной реальной процентной ставкой. Если бы я ждал, я мог бы ждать долго (надеюсь).

4) Находится в фазе декумуляции или собирается уйти на пенсию.

Это хорошая идея, чтобы погасить весь долг, когда вы больше не можете или не хотите работать. Как только вы погасите ипотечный кредит, вы высвободите денежный поток, равный ежемесячному платежу по ипотечному кредиту. Избавление от ипотеки — это одна вещь меньше, о которой нужно беспокоиться на пенсии. Такое ощущение, что сняли бремя.

Когда в 2015 году я выплатил еще одну ипотеку, мне стало легче. Однако «обратной стороной» было то, что я также чувствовал себя более ленивым. Я потерял немного энергии, чтобы усердно работать, учитывая, что у меня были дополнительные 2200 долларов в месяц в денежном потоке. Неважно, что рождение ребенка в 2017 году снова разожгло пламя.

Сегодня, после более чем 2,5 лет пандемии, я совершенно истощен. Написание моей книги в течение двух лет, когда я воспитывал двоих маленьких детей, надрало мне задницу. Я даже не хотел писать этот пост. Но я дал обещание продолжать, поэтому я продолжал!

Погасив эту последнюю ипотеку, я высвобождаю 2480 долларов ежемесячного денежного потока. Конечно, большая часть ежемесячного платежа пошла на выплату основного долга, а не процентов. Тем не менее, иметь больший денежный поток приятно в этой неопределенной среде, где я выгорел. Теперь дополнительный денежный поток будет использован для оплаты 110% нашего ежемесячного счета за несубсидируемое медицинское обслуживание.

5) Незначительный остаток ипотечного кредита.

Если ваша отрицательная реальная ипотечная ставка становится неприятной или незначительной суммой, вы можете захотеть погасить ее. Если вы так близки к тому, чтобы расплатиться и получить наличные, вы можете сделать это сейчас, чтобы избавиться от обезьяны.

В начале года остаток по моей ипотеке с отрицательной реальной процентной ставкой составлял около 50 000 долларов. Между тем, загородная недвижимость стоит около 550 000 долларов. При соотношении кредита к стоимости всего 9% ипотека начала ощущаться как вредитель.

Таким образом, каждый месяц в течение семи месяцев мы выплачивали в среднем дополнительно 5000 долларов основного долга. Когда осталось около 15 000 долларов, мы решили просто выплатить их после получения нашего последнего распределения частного фонда недвижимости. И знаешь, что? Чертовски приятно избавиться от этого кредита.

У нас сложный собственный капитал, поэтому чем меньше нам приходится иметь дело, тем лучше. Вы оцените радость простоты, если когда-нибудь создадите отзывный траст, напишете завещание или создадите файл о смерти.

Ощущение выплаты ипотечного кредита похоже на ощущение избавления от проблемной сдаваемой в аренду недвижимости. Радость. Вы чувствуете, что у вас больше возможностей сосредоточиться на лучших вещах.

6) Если ставки по ипотечным кредитам и темпы инфляции будут снижаться.

Последняя причина, по которой вы можете захотеть выплатить ипотечный кредит с отрицательной реальной процентной ставкой, заключается в том, что ставки по ипотечным кредитам и инфляция снижаются. Если ставки идут ниже, ваша существующая ставка по ипотеке становится относительно дороже. Поэтому вы либо захотите выплатить дополнительный основной долг, либо рефинансировать ипотечный кредит с более низкой ставкой.

Однако в 2022 году ставки по ипотечным кредитам выросли примерно на 2,25%, а затем упали примерно на 1% по сравнению с их максимумами. Более высокие ставки по ипотечным кредитам и инфляция делают мои существующие 4,25% более привлекательными. В конце концов, средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой достигла максимума около 5,83%, согласно Freddie Mac.

Несмотря на то, что у меня была относительно более привлекательная ипотека, я все же выплатил ее, потому что остаток был небольшим по сравнению со стоимостью имущества. Я просто хотел, чтобы надоедливое бремя исчезло, чтобы я мог сосредоточиться на зарабатывании денег в другом месте. Если бы сумма моего ипотечного кредита исчислялась сотнями тысяч долларов, я бы, вероятно, сохранил ее.

Ипотека под 4,25%, которую я только что выплатил, также была моей самой высокой ставкой по ипотеке из трех ипотечных кредитов. Сочетание самой высокой ставки по ипотеке и самого низкого остатка упростило решение о ее выплате.

Невыплата моего основного места жительства Отрицательная реальная ипотечная ставка

Я с радостью не буду выплачивать ипотечный кредит на первичное жилье со ставкой 2,125%. Это ARM 7/1, который может сбросить максимум до 4,125% в 2027 году. Выплата отрицательной реальной ипотечной ставки в размере около 7% — это слишком много. Ставка по ипотеке в размере 2,125% в таких условиях кажется бесплатными деньгами.

К 2027 году, когда ARM будет сброшен, с вероятностью 60% я куплю еще один «дом навсегда». Если мне понадобятся средства, я закончу тем, что продам свое существующее жилье, тем самым полностью погасив основную сумму ипотечного кредита.

Наконец, если вы планируете погасить ипотечный кредит с отрицательной реальной ставкой, остерегайтесь некоторых процедур погашения ипотечного кредита. Выплата точного баланса может быть сложной. Лучше немного переплатить и вернуть деньги.

Самое главное, подтвердите снятие залогов с титульной компании и банка. Вы можете сделать это, запросив письмо о возвращении от залогодержателя.

Хотя погашение отрицательной реальной ставки по ипотеке — неоптимальный финансовый шаг с точки зрения доходности, мне он показался правильным. Чувство того, что на одну ипотеку меньше, более чем перевешивает наличие ипотечного баланса, который раздувается.

Вопросы и действия

Читатели, выплачивали ли вы ипотеку с отрицательной реальной ипотечной ставкой в ​​условиях высокой инфляции? Почему или почему нет?

После выплаты трех ипотечных кредитов я пришел к выводу, что мне нравится выплачивать ипотечные кредиты примерно через 15 лет. Ждать 30 лет кажется слишком долго. Поэтому получение ARM 7/1 или 10/1 более оптимально, учитывая более низкую процентную ставку. ARM также мотивируют меня платить дополнительный основной долг.

Чтобы получить более подробную информацию о личных финансах, присоединитесь к более чем 60 000 других пользователей и подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Financial Samurai. Financial Samurai — один из крупнейших независимых сайтов по личным финансам, основанный в 2009 году. Чтобы получать мои сообщения сразу после их публикации, зарегистрируйтесь здесь.